30년으로 갈지, 15년으로 갈지. 뉴어크에서 대출 상담을 하다 보면 이 두 선택지 앞에서 오래 고민하는 분들을 자주 만납니다. 결정을 내리기 전에 금리가 어떻게 정해지는지부터 이해하면 판단이 훨씬 수월해집니다.

모기지 금리를 결정하는 핵심 요인은 크게 세 가지로 나눠볼 수 있습니다. 첫째는 10년물 국채 수익률입니다. 이걸 쉽게 말하면, 정부가 발행하는 장기 채권 금리가 오르내리는 흐름을 30년 고정 모기지가 비슷하게 따라간다고 생각하면 됩니다.

둘째는 연준 기준금리와 인플레이션입니다. 용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 됩니다. 연준의 결정은 초단기 자금 시장을 움직이지만, 그 여파가 시장 참여자들의 기대 인플레이션과 자금 조달 비용을 통해 장기 금리인 모기지에도 서서히 전달됩니다.

셋째는 MBS 시장입니다. 은행이 실행한 대출을 묶어 만든 주택저당증권을 투자자들이 얼마나 사들이는지에 따라 국채와 모기지 금리 사이 격차가 달라집니다. 이 세 가지가 매주 발표되는 평균 금리를 만들어냅니다.

이제 다시 30년과 15년 비교로 돌아가면, 현재 30년 고정 모기지 평균 금리는 6%대 중후반 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 15년 고정은 이보다 0.5에서 0.8퍼센트포인트 정도 낮아 5%대 후반에서 6%대 초반 범위로 형성되는 경향이 있습니다. 월 상환액은 늘어나지만 총 이자 부담이 크게 줄어드는 것이 15년 고정의 특징입니다.

ARM 상품도 하나의 갈래로 놓고 볼 수 있습니다. 초기 몇 년간은 고정금리보다 낮은 금리로 시작하지만, 조정 시점 이후에는 지표 금리에 따라 상환액이 달라집니다. 용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 됩니다. 처음 몇 년은 할인된 금리를 받는 대신, 이후의 불확실성을 감수하는 상품입니다.

신용점수에 따른 금리 차이도 정리해보겠습니다.

• 760점 이상: 최저 금리대
• 700~759점: 평균 수준
• 660~699점: 평균보다 높은 금리
• 620점 미만: 승인 조건이 까다로워지는 경향

DTI가 낮고 다운페이먼트 비율이 높을수록 유리한 조건을 받을 가능성이 커집니다. 한인 가구라면 대출 신청 전 몇 달간 크레딧카드 잔액을 낮게 유지하고 새로운 신용 조회를 자제하는 것이 현실적인 준비 방법입니다. 뉴어크는 필라델피아 통근권과 가까워 대출 수요가 꾸준한 지역인 만큼 사전 승인을 미리 받아두면 협상에서 유리한 위치에 설 수 있습니다.