애틀랜타 중간 주택가격인 44만 달러짜리 집을 기준으로 계산해보면 그림이 명확해진다. 5% 다운페이먼트인 2만2000달러를 내고 나머지 41만8000달러를 대출받는다고 하면, 프레디맥이 집계한 30년 고정 모기지 평균 금리 6.6%를 적용했을 때 원리금(PI)만 매달 2670달러 안팎이 나온다. 여기에 재산세와 보험료가 더해지는데, 이 숫자가 실제로 감당 가능한 범위인지부터 따져보는 것이 첫 주택구매의 출발점이다.

레드핀 집계에 따르면 애틀랜타의 중간 매매가는 44만 달러 수준으로, 전년 대비 8.4% 오른 값이다. 예전에는 30만 달러대에서 움직이던 시장이었는데, 최근 몇 년 사이 학군이 좋은 지역을 중심으로 가격대가 한 단계 올라선 모습이다. 다만 같은 애틀랜타 안에서도 다운타운은 27만 달러대, 이스트애틀랜타는 48만 달러대로 편차가 크다는 점은 감안해야 한다.

대출 종류부터 정리하면, FHA 대출은 신용점수 580 이상이면 3.5% 다운으로 시작할 수 있고 500에서 579 사이라면 10%를 준비해야 한다. 일반(컨벤셔널) 대출은 첫 주택구매자이거나 지역 중위소득 80% 이하에 해당하면 3%부터 가능하고, 통상적으로는 5% 정도를 많이 낸다. 다운페이먼트가 20% 미만이면 PMI(모기지보험료)가 붙는데, 20% 이상을 채우면 이 비용이 빠진다.

신용점수와 DTI(소득 대비 부채비율)는 대출 승인 폭을 좌우하는 요소다. 사전승인(pre-approval)을 먼저 받아두면 내가 감당할 수 있는 가격대가 명확해지고, 오퍼를 넣을 때도 셀러 쪽에서 신뢰도를 높게 본다. 이 절차를 생략한 채 매물부터 보러 다니다가 정작 예산을 다시 잡아야 하는 경우를 여러 번 지켜봤다.

조지아주의 재산세는 평균 실효세율이 0.92% 수준이나 카운티별로 0.43%에서 1.87%까지 벌어진다. 풀턴카운티냐 귀넷카운티냐에 따라 같은 가격의 집이라도 매년 내는 세금이 달라질 수 있다는 뜻이다. 타주에서 오는 가정이라면 이전 거주지의 세율 감각으로 예산을 짜기보다, 실제 배정 카운티의 세율을 먼저 확인해 보기 바란다.

다운페이먼트가 부담스러운 첫 주택구매자라면 조지아 드림(Georgia Dream) 홈오너십 프로그램을 살펴볼 만하다. 신용점수 640 이상, 최소 1000달러의 자기 부담금을 조건으로 다운페이먼트와 클로징 비용에 최대 1만 달러, 특정 직군이나 조건에서는 1만2500달러까지 무이자 세컨드 모기지 형태로 지원한다. 집을 팔거나 재융자하기 전까지는 상환 의무가 없다는 점도 눈여겨볼 부분이다.

다운페이먼트만 준비하면 끝나는 것도 아니다. 클로징 비용은 통상 대출 원금의 2%에서 5% 사이에서 형성되는데, 41만8000달러 대출을 기준으로 보면 대략 8000달러에서 2만 달러 사이의 현금이 클로징 테이블에서 추가로 필요하다는 계산이 나온다. 감정평가비, 타이틀보험, 대출 발행 수수료 등이 여기에 포함되므로 다운페이먼트와는 별도로 예산을 잡아둬야 한다.

미드타운이나 다운타운 쪽 콘도로 진입 가격을 낮추려는 가정도 적지 않다. 다만 콘도는 매달 HOA(관리비)가 고정으로 나가는데, 이 금액이 재산세만큼 부담이 되는 경우도 봤다. 오퍼를 넣기 전 HOA 재무 상태와 적립금 수준까지 확인해보는 것이 나중에 예상치 못한 특별 부과금을 피하는 방법이다.

학군이 좋은 지역을 노리는 가정이라면 그레이트스쿨스나 니치 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 계약 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 대출 담당자와 부동산 전문가의 상담을 함께 받아보기를 권한다.