은행에서 컨벤셔널 대출을 신청했다가 해당 건물이 논워런터블(non-warrantable) 콘도로 분류되어 있다는 답을 듣고 다시 대출 상품을 찾아야 했던 사례가 있다. 이 점은 매물 자체의 문제가 아니라 건물 전체의 재정 상태와 임대 비율에서 비롯되는 경우가 많다는 점이 헷갈리기 쉬운 부분이다.

엘패소 콘도 시장을 먼저 보면, 콘도 평균가는 13만 4500달러 수준이고 다운타운 인근 콘도는 매물에 따라 중위 호가가 19만 2000달러까지 올라간다(출처 houzeo.com). 엘패소 전체 주택 중위 판매가는 25만 975달러이며, 재고는 2.8개월 치로 비교적 균형 잡힌 시장으로 평가된다. 콘도 HOA 관리비는 건물마다 편차가 커서 중간값이 월 868달러로 집계되는 자료가 있는가 하면, 주차와 전기, 수도, 수영장, 외벽 관리까지 포함해 월 605달러로 책정된 사례도 있다(출처 redfin.com). 이 점은 유리한 조건으로 보일 수 있지만, 관리비가 높다는 것은 그만큼 유지 관리와 보험 비용이 이미 반영되어 있다는 뜻이기도 해서 무조건 저렴한 쪽이 나은 선택이라 단정하기는 어렵다.

다시 대출 이야기로 돌아가면, 패니메이와 프레디맥은 컨벤셔널 대출을 승인할 때 건물 전체를 심사한다. HOA 체납 세대 비율이 15퍼센트를 넘거나, 임대로 돌려진 세대 비율이 50퍼센트를 넘거나, 리저브펀드가 예산의 10퍼센트에 못 미치거나, 계류 중인 소송이 있거나, 상업공간 비율이 과도하면 논워런터블로 분류되어 금리가 높은 비컨벤셔널 대출만 가능해질 수 있다(출처 fanniemae.com selling guide). 반대로 이런 조건을 모두 통과한 워런터블 콘도는 금리와 계약금 조건에서 유리하지만, 그만큼 관리단이 재정을 보수적으로 운영해 왔다는 뜻이기도 해서 매물 자체의 개성은 덜한 경우가 있다.

실제로 확인할 때는 관리단에 두 가지를 요청하는 것이 순서다. 하나는 최근 재무제표와 예산안, 다른 하나는 리저브 스터디 결과다. 이 두 문서만 봐도 리저브펀드가 완전히 적립되어 있는지, 예정된 특별부과금이 있는지 가늠할 수 있다. 플로리다처럼 3층 이상 건물에 구조점검과 리저브펀드 완전 적립을 법으로 강제하는 주도 있지만, 텍사스는 아직 그런 의무 규정이 없어 관리단의 자율적인 재정 운영 수준에 따라 편차가 크다는 점을 감안해야 한다.

타주에서 엘패소로 넘어오는 경우라면 재산세와 보험료 구조가 이전 거주지와 다르다는 점도 부담이 될 수 있다. 텍사스는 재산세율이 상대적으로 높은 편이고, 최근 몇 년간 재보험 비용 상승으로 콘도 보험료가 전국적으로 오르는 추세라 이 부분도 렌트 수익 계산에 넣어야 한다(출처 iii.org). 학군이 좋은 지역은 임대 수요와 재판매성 모두에서 유리한 편이지만, 학군 경계는 수시로 바뀌므로 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

임대 수요 측면에서 보면 엘패소는 인근 군 기지 근무자와 UTEP 재학생, 국경을 오가며 근무하는 직장인까지 임차인층이 다양하다는 점이 이 지역만의 특징이다. 이 점은 유리하게 작용해 공실 기간이 짧게 유지되는 경향이 있지만, 군 인사이동 주기에 따라 특정 시기에 임차인이 몰리거나 빠지는 변동성도 함께 감안해야 한다. 다운타운과 웨스트사이드 쪽 콘도는 가격대가 상대적으로 높은 대신 재판매성이 낫다는 평가를 받는 반면, 이스트사이드는 진입 가격이 낮은 만큼 관리단 재정이 상대적으로 빠듯한 건물이 섞여 있는 경우가 있어 개별 확인이 더 중요하다.

결과적으로 엘패소에서 콘도를 고를 때는 가격표보다 그 건물이 워런터블인지 아닌지를 먼저 확인하는 편이 순서에 맞는다. 이 내용은 투자·대출 조언이 아닌 일반적인 시장 정보이며, 실제 대출 신청과 계약 전에는 대출 담당자와 부동산 전문가 상담을 거쳐 보기 바란다.