록빌에 콘도를 마련한 지인이 첫 관리비 고지서를 받고 연락해 온 적이 있다. 예상보다 높은 금액에 놀랐다는 이야기였다. 확인해 보니 그 건물은 지하 주차장과 헬스장, 컨시어지 서비스까지 갖춘 비교적 신축 단지였다. 반대로 록빌 안에는 이런 시설 없이 관리비가 훨씬 낮은 오래된 저층 콘도도 많다. 어느 쪽이 낫다고 단정하기보다, 둘 다 나름의 장단점이 있다는 점을 짚고 넘어가고 싶다.

메릴랜드 전체 콘도 관리비는 대체로 월 200달러에서 300달러 사이에서 형성된다. 다만 록빌을 포함한 몽고메리 카운티는 오래된 저층 콘도부터 시설이 풍부한 신축 건물까지 스펙트럼이 넓어서, 플리머스 가든스(Plymouth Gardens) 같은 단지의 경우 월 평균 387달러로 집계된다. spacerentguide.com 자료 기준이다. 신축 건물일수록 관리비가 높아지는 경향은 있지만, 그만큼 적립금도 함께 넉넉히 쌓이는 구조라면 장기적으로는 예측 가능한 지출이 될 수 있다. 반대로 관리비가 낮은 오래된 건물은 당장은 부담이 적지만, 적립금이 부족하면 나중에 특별부과금이라는 형태로 부담이 돌아올 수 있다.

관리비 안에는 건물 외관 유지보수, 마스터 보험, 공용시설 관리, 조경, 쓰레기 수거, 그리고 적립금 납입이 포함된다. 이 중 적립금 항목이 얼마나 되는지는 재무제표를 봐야 정확히 알 수 있다. 매물 설명만으로는 잘 드러나지 않는 부분이라 놓치기 쉽다.

메릴랜드는 이 문제를 법으로 보완하는 중이다. 2022년 HB 107로 reserve study가 의무화되어 5년마다 업데이트하도록 정해졌고, 2025년 HB 292는 이사회가 reserve study 결과에 따른 funding plan을 채택하고 5회계연도 안에 목표 적립 수준까지 매년 납입하도록 요구한다. 이 규정은 2025년 10월 1일부터 시행된다. 록빌에서 매물을 볼 때는 최근 reserve study와 funding plan 채택 여부를 함께 확인해 보는 것이 유용하다.

모기지 대출기관 역시 협회의 재무 건전성을 함께 심사한다. 연체율이 높거나 적립금이 부족한 협회, 소송이 진행 중인 협회는 non-warrantable condo로 분류되어 대출이 거부되거나 조건이 나빠질 수 있다. Fannie Mae의 condo project standards가 이 기준을 정한다. 신축 건물이든 오래된 건물이든, 이 부분은 계약 전에 반드시 확인해 볼 가치가 있다.

그 지인에게 이후 권한 것은 두 가지였다. 하나는 관리사무소에 최근 3년치 재무제표와 reserve study를 요청해 적립금 비율을 직접 확인하는 것이었고, 다른 하나는 HOA 규정집을 읽어 임대 제한이나 반려동물 조항이 생활 계획과 맞는지 점검하는 것이었다. 신축 건물이라고 무조건 재무 상태가 좋은 것도 아니고, 오래된 건물이라고 무조건 부실한 것도 아니다. 실제로 확인해 보지 않으면 알 수 없는 부분이다.

록빌을 포함한 몽고메리 카운티는 콘도 매물 자체가 다양한 만큼, 관리비만 놓고 단지를 비교하기보다 그 안에 무엇이 포함되어 있는지, 적립금이 얼마나 쌓여 있는지, 최근 특별부과금 이력이 있는지를 함께 놓고 비교하는 편이 실질적이다. 렌트 수익을 목표로 하는 투자자라면 임대 제한 조항도 반드시 확인해야 한다. 반려동물 규정이나 개조공사 승인 절차 역시 단지마다 달라서, 실거주를 계획하는 가정이라면 생활 방식과 맞는지 미리 살펴보는 편이 좋다.

록빌은 학군 평가가 좋은 구역이 많아 한인 가정의 문의가 꾸준한 지역이다. 학군 경계는 자주 바뀌므로 관심 주소의 배정 학교는 구매 전 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 이주하는 가정이라면 재산세와 보험 산정 기준이 이전 거주지와 다를 수 있다는 점도 함께 살펴보기 바란다. 이 글은 투자와 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.