산타모니카에서 오래 산 한 부부가 상담을 요청해왔습니다. 지금 집을 팔고 작은 집으로 옮길지, 아니면 지금 집에 그대로 살면서 리버스모기지를 활용할지를 놓고 고민하고 있었습니다. 두 선택지는 각각 유리한 면과 부담이 되는 면이 함께 있습니다.

다운사이징은 지분을 현금화해 생활비나 다른 지역 이주 자금으로 쓸 수 있다는 점이 유리합니다. 다만 익숙한 동네와 이웃, 병원 등 생활 기반을 옮겨야 하는 부담이 따릅니다. 반면 리버스모기지는 살던 집에 그대로 머물면서 지분을 현금화할 수 있다는 점이 유리합니다. 62세 이상 주택 소유자가 본인 명의 주택의 지분을 담보로, 매달 갚는 대신 대출기관으로부터 일시불이나 월지급금, 신용한도 형태로 자금을 받는 구조입니다. 대출 원리금은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 상환됩니다. 연방주택청이 보증하는 HECM이 대표 상품입니다.

산타모니카는 이 비교가 특히 의미 있는 지역입니다. Zillow 기준 2026년 6월 30일 자로 산타모니카의 평균 주택가치는 1,697,753달러로, 전년 대비 1.3퍼센트 하락했습니다. 다운사이징을 택하면 이 지분 대부분을 확보할 수 있지만, 리버스모기지는 활용할 수 있는 자금이 대출 한도 안으로 제한됩니다. 이 점은 다운사이징이 유리한 부분입니다.

반대로 비용 측면을 보면 다운사이징은 매매 수수료와 이사 비용이 즉시 발생하지만, 리버스모기지는 오리지네이션 수수료와 모기지보험료, 초기 약 2퍼센트에 연 0.5퍼센트 수준과 클로징 비용이 들더라도 살던 곳에 머무를 수 있습니다. 다만 시간이 지날수록 집에 남는 지분이 줄어들어 자녀에게 물려줄 자산이 감소할 수 있다는 점은 리버스모기지 쪽이 안고 가야 할 부담입니다. 재산세와 보험료도 계속 납부해야 하며, 캘리포니아 주 평균 실효 재산세율은 0.71퍼센트 수준이지만 이를 계속 내지 못하면 채무불이행 위험이 생깁니다.

자격 요건도 함께 짚어보면, 최소 62세 이상이어야 하고 해당 주택이 주 거주지여야 하며, 기존 모기지 잔액이 있다면 리버스모기지 대출금으로 상환 가능한 수준이어야 합니다. 재산세와 보험료를 계속 낼 수 있는지 확인하는 재정능력 평가도 통과해야 합니다. 이 점은 다운사이징에는 없는 절차이지만, 반대로 생각하면 앞으로도 이 집에서 안정적으로 지낼 수 있는지를 미리 점검받는 과정이라고 볼 수도 있습니다.

세금 측면도 비교해볼 만합니다. 다운사이징으로 집을 팔면 매도 차익에 대한 양도소득세를 고려해야 하는 경우가 있고, 새로 산 집의 재산세는 매입가를 기준으로 다시 산정됩니다. 반면 리버스모기지는 소유권을 유지하는 만큼 기존 재산세 산정 방식이 그대로 이어집니다. 이 점은 오랫동안 낮은 재산세를 유지해온 소유자에게는 유리한 면이 될 수 있지만, 반대로 매도 시점의 시세 차익을 놓치는 셈이 되기도 합니다.

non-recourse 구조 덕분에 집값이 대출 잔액보다 낮아지더라도 상속인이 초과분을 갚을 필요가 없다는 점은 리버스모기지의 안전장치입니다. 반면 다운사이징은 이런 보장이 없는 대신, 매도 시점의 시장 상황에 따라 원하는 가격을 받지 못할 수 있다는 리스크가 있습니다. 어느 쪽이 맞는지는 각 가정의 상황에 따라 다릅니다.

캘리포니아는 65세 이상 인구 비율이 2024년 기준 16.5퍼센트로, 앞으로 계속 늘어날 전망입니다. 두 선택지 모두 신중한 검토가 필요한 만큼, 리버스모기지를 고려한다면 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거치고, 다운사이징을 고려한다면 부동산 전문가와 함께 시세를 점검해보기 바랍니다. 가족과도 충분히 상의한 뒤 결정하기를 권합니다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권합니다.