미국인들이 가장 살고 싶어 하는 대도시 리스트에서 언제나 상위권을 차지하는 도시 샌디에이고.

연중 300일 이상이 맑고 온화한 '캘리포니아의 보석'.

네, 바로 샌디에이고(San Diego) 이야기입니다.

매일 아침 태평양 해안선을 바라보며 조깅을 하고, 겨울에도 반바지를 입고 다닐 수 있는 이곳에서의 삶은 누구나 한 번쯤 꿈꾸는 로망이죠.

하지만 이 로망을 현실로 바꾸기 위해 '부동산 앱(Zillow나 Redfin)'을 켜는 순간, 우리는 높은 주거비용이라는 현실의 벽을 마주하게 됩니다.

"날씨가 너무 좋아서 눈물이 나는데, 집값을 보면 피눈물이 난다"는 샌디에이고 부동산 시장을 알아보도록 하겠습니다.

현재 샌디에이고 카운티 전체의 단독주택(Single-Family Home) 중간 매매 가격은 약 90만 달러(한화 약 13억 원 내외) 수준입니다.

감이 잘 안 오신다고요? 미국 전체 평균 주택 가격과 비교하면 2배가 훨씬 넘어가는 수준으로 높고, 그 비싸다는 LA나 샌프란시스코 베이 에어리어의 뒤를 바짝 추격하는 캘리포니아 탑티어입니다.

코로나19 불장 때 미친 듯이 폭등했다가 최근 살짝 숨 고르기를 하나 싶었는데, 웬걸요.

"기다리면 떨어지나?" 하고 간을 보던 대기 수요자들이 워낙 많아서 가격은 여전히 고공비행 중입니다.

샌디에이고 시내 전체로 좁혀 봐도 중간 가격은 85만에서 95만 달러 사이를 왔다 가다 합니다.

동네별 극과 극: 라호야의 로망 vs 이스트 카운티의 생존기

샌디에이고는 지역별 빈부격차(?) 아니, 집값 격차가 엄청납니다. 마치 다른 세상 같은 동네들이 공존하고 있죠.

천상계 라인 (La Jolla, Del Mar, Rancho Santa Fe, Coronado): 여기는 기본 시작가가 200만 달러(약 26억 원)를 훌쩍 넘습니다. 부자들이 은퇴하고 모여 사는 라호야(La Jolla)나 코로나도 해변의 집들은 마당에 스프링클러 돌아가는 소리마저 고급스럽게 들립니다. "바다 전망이 살짝 보인다" 싶으면 가격표에 0이 하나 더 붙는 기적을 보실 수 있습니다.

현실 타협 및 가성비 라인 (El Cajon, Santee, Spring Valley): "나는 바다 안 봐도 된다! 에어컨 빵빵하게 틀고 내 집에서 살련다!" 하시는 분들이 눈을 돌리는 곳이 바로 '이스트 카운티(East County)' 지역입니다. 이곳의 중간 가격은 60만~70만 달러 선. 천상계 동네를 보다 오면 갑자기 이 가격이 엄청난 세일 품목처럼 보이지만, 이 역시 만만한 금액은 아닙니다. 여름에 바닷가 동네보다 조금 더 덥다는 단점은 감수해야 합니다.

단독주택이 힘들다면? 콘도와 타운홈이라는 플랜 B

"내 사주에 마당 잔디 깎는 팔자는 없다"고 쿨하게 인정하면 선택지가 넓어집니다.

콘도미니엄(Condo)이나 타운홈(Townhome)의 카운티 중간 가격은 60만~70만 달러 수준으로 비교적 진입 장벽이 낮습니다.

젊은 직장인들이나 다운타운의 세련된 도시 라이프를 즐기고 싶은 분들은 다운타운 샌디에이고, 미션 밸리(Mission Valley), 혹은 한인들이 많이 사는 미라 메사(Mira Mesa) 등 중밀도 주거 지역에서 괜찮은 콘도를 찾을 수 있습니다. 매달 내야 하는 HOA(단지 관리비) 폭탄이 숨어있을 수 있으니, 관리비가 얼마인지 반드시 확인하는 센스가 필요합니다.

집값도 집값인데, 진짜 복병은 바로 '모기지 금리'입니다. 몇 년 전 2~3%대 저금리 시대는 호랑이 담배 먹던 시절 이야기가 되었습니다. 현재 30년 고정 모기지 금리가 6~7%대를 유지하고 있죠.

자, 잔인하지만 현실적인 수학 계산을 해봅시다. 90만 달러짜리 중간 가격 주택을 매입한다고 가정해 보죠. 눈물겹게 모은 돈으로 20%인 18만 달러를 다운페이(선납)하고, 나머지 72만 달러를 대출(모기지) 받습니다.

금리 6.5%를 적용하면? 순수 월 원리금 상환액만 4,500달러(약 600만 원)가 넘어갑니다. 여기에 재산세(Property Tax)와 집 보험료까지 더하면 매달 5,500달러 이상이 통장에서 자동 이체로 사라집니다. 숨만 쉬어도 매달 거금이 나가는 구조이다 보니, 요즘 구매자들은 정말 신중하게 지갑을 열고 있습니다.

이 가격에도 집을 사려는 줄이 끊이지 않는 이유는 명확합니다. 샌디에이고는 단순히 날씨만 좋은 은퇴 도시가 아닙니다. 세계적인 바이오테크(Biotech) 기업들, 퀄컴을 필두로 한 IT 기술 분야, 그리고 거대한 미국의 방위산업 인프라가 탄탄하게 받치고 있어 고소득 직장인들이 계속 유입됩니다.

게다가 서쪽은 태평양 바다, 남쪽은 멕시코 국경, 동쪽은 사막과 산으로 막혀 있어 집을 지을 '땅' 자체가 절대적으로 부족합니다. 특히 라호야나 델마 같은 해안가 명당은 더 이상 새로 개발할 땅도 없습니다. 공급은 꽁꽁 묶여 있는데 수요는 전 세계에서 몰려드니 가격이 떨어지려야 떨어질 수가 없는 구조입니다.

현재 샌디에이고 부동산 시장은 여전히 '파는 사람(Seller)'이 큰소리치는 공급 부족 시장입니다. 가격이 내려가길 마냥 기다리기엔 샌디에이고의 햇살이 너무 아깝고, 덜컥 사기엔 매달 내야 할 모기지가 무섭다면? 방법은 하나뿐입니다.

최신 MLS(부동산 매물 시스템) 데이터를 매일 모니터링하고, 지역 사정에 정통한 발 빠른 부동산 전문가와 손을 잡는 것입니다.

간혹 급매물이나 좋은 조건의 타운홈을 찾을수 있기를 바라며 언젠가 태평양이 보이는 마당에서 바비큐를 굽는 그날까지 화이팅입니다!