산호세에서 집을 알아볼 때 많은 분들이 집값과 모기지 이자만 계산합니다.

그런데 막상 집을 사고 나서 가장 놀라는 항목이 하나 있습니다. 바로 재산세입니다. 미국에서는 재산세도 매달 부담해야 하는 주택 유지비의 일부이기 때문에 처음부터 정확하게 계산하지 않으면 예산이 크게 틀어질 수 있습니다.

산호세가 속한 산타클라라 카운티는 캘리포니아에서도 집값이 가장 높은 지역 가운데 하나입니다. 집값이 높다 보니 재산세 총액도 자연스럽게 커집니다. 그래서 집을 구입할 계획이라면 재산세 구조부터 이해하는 것이 중요합니다.

캘리포니아 재산세의 기본 틀은 1978년 주민투표로 통과된 Proposition 13에서 시작됩니다. 이 제도에 따라 기본 재산세율은 주택을 구입한 가격을 기준으로 1%가 적용됩니다. 또한 과세평가액의 연간 상승폭도 일반적으로 2% 이내로 제한되기 때문에 오래 보유할수록 세금 증가폭이 비교적 안정적인 편입니다.

하지만 실제로 내는 세금은 기본 1%에서 끝나지 않습니다. 학교 시설 개선이나 도로, 공공시설 건설 등을 위한 지방채(Bond)와 각종 특별세가 추가되기 때문입니다. 그래서 산호세에서는 실제 부담하는 재산세율이 대체로 1.15%에서 1.35% 정도가 되는 경우가 많습니다. 정확한 세율은 주소와 지역별 특별세 부과 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

예를 들어 100만 달러에 집을 구입했다고 가정해 보겠습니다. 기본 재산세는 연간 1만 달러입니다. 여기에 특별세가 추가되어 실효세율이 1.25%라면 연간 재산세는 약 1만2,500달러가 됩니다. 이를 월별로 계산하면 약 1,040달러 정도를 재산세로 부담하게 되는 셈입니다. 모기지 원리금만 계산하고 이 금액을 빼먹으면 실제 월 주거비는 예상보다 훨씬 커질 수 있습니다.

학군에 따라서도 차이가 발생합니다. 같은 산호세 안이라도 어떤 교육구에 속해 있는지에 따라 학교 시설 개선을 위한 채권이나 특별세가 다를 수 있습니다. 그래서 같은 가격의 집이라도 재산세가 조금씩 달라지는 경우가 있습니다. 집을 계약하기 전에 에스크로 자료나 카운티 세금 기록을 확인해 실제 재산세와 특별세 내역을 살펴보는 것이 좋습니다.

재산세가 높은 이유 가운데 하나는 교육입니다. 캘리포니아 공립학교는 재산세와 주정부 지원금을 주요 재원으로 운영합니다. 그래서 학군이 좋은 지역일수록 학교 시설과 교육 프로그램에 더 많은 투자가 이루어지는 경우가 많고, 이런 환경이 다시 집값을 높이는 요인이 되기도 합니다. 결국 학군과 집값, 재산세는 서로 연결되어 있는 셈입니다.

Proposition 13의 가장 큰 특징은 오래 보유한 집과 새로 구입한 집의 재산세가 크게 달라질 수 있다는 점입니다. 예를 들어 같은 동네에 똑같은 구조의 집이 두 채 있다고 가정해 보겠습니다. 한 집은 20년 전에 30만 달러에 구입했고, 다른 집은 올해 120만 달러에 구입했다면 재산세 기준이 되는 금액 자체가 다릅니다. 그래서 같은 크기의 집인데도 새 집주인이 훨씬 많은 재산세를 내는 일이 실제로 흔하게 발생합니다.

이런 구조 때문에 캘리포니아에서는 집을 오래 보유할수록 세금 부담이 상대적으로 유리하다는 이야기가 나옵니다. 반대로 새로 이주해 집을 구입하는 사람들은 처음부터 높은 재산세를 감안해야 합니다.

집을 구입할 때는 모기지 원리금만 계산해서는 안 됩니다. 재산세와 주택보험, 유지보수 비용까지 모두 더해야 실제 주거비가 나옵니다. 특히 산호세처럼 집값이 높은 지역에서는 재산세만으로도 매달 천 달러 이상이 들어갈 수 있으므로 예산을 세울 때 반드시 포함해야 합니다.

결국 좋은 집을 사는 것보다 더 중요한 것은 오래 부담할 수 있는 집을 사는 것입니다. 계약서에 적힌 집값만 보지 말고 재산세 기록과 특별세 내역까지 꼼꼼히 확인하는 습관이, 나중에 예상치 못한 부담을 줄이는 가장 현실적인 방법이라고 생각합니다.