지인이 어느 날 새로 산 어거스타 콘도의 관리비 고지서를 받아 들고 깜짝 놀랐다는 이야기를 전해온 적이 있다. 매매 계약 당시 안내받은 금액보다 관리비가 훌쩍 올라 있었기 때문이다. 콘도를 사면서 매매가만 확인하고 관리비 항목을 세세히 들여다보지 않는 경우, 이런 일이 드물지 않게 벌어진다.

어거스타 콘도 시장만 따로 집계한 통계는 흔치 않다. 다만 조지아주 전체로 보면 콘도 관리비는 평균 295달러, 대부분의 매물은 200달러에서 400달러 사이에 몰려 있다(hoamemberservices.com 기준). 예전에는 관리비가 200달러 안팎이면 넉넉한 편이었는데, 지금은 보험료와 인건비가 오르면서 같은 시설을 갖춘 건물도 관리비가 꾸준히 올라가는 흐름이다. 이 숫자가 의미하는 것은 어거스타에서 콘도를 볼 때도 매매가만이 아니라 관리비 수준을 조지아주 평균과 견주어 확인해 보는 습관이 필요하다는 점이다.

관리비에는 건물 외관과 지붕 유지보수, 마스터 보험, 공용시설 관리, 조경과 쓰레기 수거, 건물에 따라 수도나 난방 일부까지 포함된다. 그리고 여기서 가장 자주 간과되는 항목이 적립금(reserve fund)이다. 지붕 교체나 배관 공사처럼 목돈이 들어가는 수리는 매달 걷는 관리비만으로는 부족한 경우가 많아서, 협회가 별도로 적립금을 쌓아 두어야 한다. 이 적립금이 얇으면 큰 공사가 필요할 때 특별부과금(special assessment)이라는 형태로 입주자 전체에게 한꺼번에 청구서가 날아온다.

조지아 콘도미니엄법은 협회가 교체 적립금을 유지하도록 정하고 있지만, 구체적인 적립 비율이나 정기 reserve study를 의무로 못박지는 않는다(propfusion.com 기준). 대신 콘도를 되팔 때 제공하는 재판매 공시에 예상 운영 예산과 적립금 항목을 포함하도록 요구한다. 예전에는 이런 공시 자료를 꼼꼼히 들여다보는 매수인이 많지 않았는데, 최근에는 협회 재무제표와 reserve study 여부를 먼저 물어보는 분들이 늘었다.

어거스타 콘도 시장의 특징도 함께 짚어볼 만하다. 골프 대회로 이름난 도시지만 콘도 매물 자체는 의료단지와 군사기지 인근의 실수요 위주로 형성되어 있고, 신축보다는 리모델링을 거친 중저층 건물이 많은 편이다. 건물 연식이 있는 만큼 협회가 그동안 적립금을 얼마나 꾸준히 쌓아 왔는지가 관리비 수준 못지않게 중요한 판단 기준이 된다. 같은 관리비라도 오래된 건물일수록 적립금 잔액을 더 꼼꼼히 확인해야 하는 이유이기도 하다.

계약 전에 확인할 항목을 정리해 보면 다음과 같다.

• 최근 2~3년치 협회 재무제표와 예산안
• reserve study 실시 여부와 적립금 잔액
• 연체 세대 비율과 진행 중인 소송 여부
• 단기, 장기 임대 제한 규정
• 반려동물 및 개조공사 관련 규정

이 항목들은 모기지 대출 승인과도 이어진다. 대출기관은 협회의 재무 건전성, 즉 연체율과 적립금 비율, 소송 여부, 상업공간 비율을 함께 심사하고 기준에 못 미치면 non-warrantable condo로 분류해 대출을 거절하거나 조건을 까다롭게 붙일 수 있다(fanniemae.com condo project standards 기준). 어거스타처럼 오래된 건물과 최근 리모델링한 건물이 섞여 있는 시장에서는 이 차이가 실제로 대출 가능 여부를 가르는 경우가 있다.

타주에서 어거스타로 이주하는 가정이라면 이전 살던 곳의 관리비 기준으로 판단하지 않는 것이 좋다. 재산세와 보험료, 관리비 구조가 주마다 다르기 때문에 지역 기준으로 다시 계산해 볼 필요가 있다. 결국 콘도 매입에서 가장 중요한 것은 매매가와 관리비, 그리고 그 관리비 뒤에 있는 적립금 상태를 함께 보는 일이다. 눈앞의 숫자만 보고 결정하면 나중에 지인처럼 예상치 못한 고지서를 받아 들 수 있다.

세금과 관리비 관련 규정은 카운티마다 다를 수 있으니 실제 매입 전에는 해당 협회의 최신 재무 자료를 직접 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 상담하기를 권한다.