은퇴를 몇 년 앞둔 고객이 매달 생활비를 어떻게 마련할지 고민하다 상담실을 찾아온 적이 있다. 그렇다면 집에 쌓인 자산을 현금흐름으로 바꿀 방법은 없을까. 가장 많이 나오는 질문이 바로 이 지점이다. 은퇴 소득이 사회보장연금과 개인 저축에만 의존하는 경우라면 더더욱 이런 대안을 미리 살펴보는 것이 도움이 된다.

리버스 모기지는 62세 이상 주택 소유자가 본인 소유 주택의 지분을 담보로 대출받는 상품이다. 일반 모기지와 반대로 매달 갚는 게 아니라, 대출기관으로부터 일시불, 월지급, 신용한도 방식으로 자금을 받는 구조다. 원리금은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 상환된다. 대표 상품인 HECM, Home Equity Conversion Mortgage는 연방주택청(FHA)이 보증하며, 연방정부가 보증하는 유일한 리버스 모기지 유형이다.

그렇다면 올스턴 지역의 집값은 어느 정도일까. Zillow 기준 올스턴의 평균 주택가치는 60만 5894달러로 1년 전보다 3.0퍼센트 올랐다. 보스턴 시내와 가까운 만큼 다른 지역보다 지분 규모가 큰 편이라, 활용할 수 있는 여지도 그만큼 크다고 볼 수 있다. 그렇다면 재산세는 얼마나 될까. 보스턴의 평균 실효 재산세율은 약 1.06퍼센트 수준이며, 매사추세츠주 전체 평균은 약 1.12퍼센트로 전국 평균보다 다소 높은 편이다. 이 점은 유리하지만, 리버스 모기지를 받은 뒤에도 이 세금과 보험료는 계속 납부해야 한다는 점은 부담이 될 수 있다. 세율이 매년 조금씩 조정될 수 있다는 점도 함께 기억해 두면 좋다.

장점과 단점을 함께 짚어보자. 매달 상환 부담 없이 생활비나 의료비에 쓸 현금흐름을 확보할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 또한 HECM은 non-recourse 구조라, 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 FHA 보증 덕분에 상속인이 그 차액을 갚을 필요가 없다. 반면 시간이 지날수록 집의 지분은 줄어들어 자녀에게 물려줄 자산이 감소할 수 있고, 오리지네이션 수수료와 모기지보험료, MIP 등 초기 비용도 일반 모기지보다 높다. MIP는 초기 약 2퍼센트대에 연 0.5퍼센트 수준이다.

그렇다면 이 상품을 받을 수 있는 조건은 무엇일까. 최소 62세 이상이어야 하고, 해당 주택이 주 거주지여야 하며, 기존 모기지 잔액이 있다면 리버스 모기지 대출금으로 상환 가능한 수준이어야 한다. 재산세와 보험료를 앞으로도 낼 수 있는지 보는 재정능력 평가도 통과해야 한다. 이를 통과하지 못하거나 이후 납부를 계속하지 못하면 채무불이행 위험으로 이어질 수 있다는 점은 반드시 알아두어야 한다.

매사추세츠주는 2025년 기준 65세 이상 인구가 전체의 17.1퍼센트 수준으로 집계되며, 고령화가 꾸준히 진행되는 지역이다.

반대로 이 상품이 맞지 않는 경우도 있다. 가까운 시일 내에 이사할 계획이 있거나, 자녀에게 집을 온전히 물려주는 것이 최우선 목표라면 리버스 모기지보다 다른 방법을 먼저 검토해 보는 것이 낫다. 결국 본인의 거주 계획과 우선순위에 따라 답이 달라진다.

자금을 받는 방식도 고민할 부분이다. 매달 일정액을 받는 월지급 방식은 생활비 보완에 적합하고, 신용한도 방식은 사용하지 않은 한도가 시간이 지날수록 커지는 특징이 있어 예비자금 성격으로 두기에 적합하다. 어떤 방식을 고르든 결국 집의 지분을 미리 당겨쓰는 구조라는 점은 같으므로, 얼마나 오래 이 집에 머물 계획인지도 함께 고려해 보는 것이 좋다.

HECM은 신청 전 반드시 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 한다. 고령층을 대상으로 한 리버스 모기지 사기도 실제로 존재하는 만큼, 충분한 상담과 가족과의 상의 없이 서둘러 결정하지 않기를 바란다. 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.