알스턴의 신축 건물과 1900년대 초반에 지어진 트리플데커 사이에는 단열 성능 차이가 꽤 크게 벌어진다. 오래된 목조 트리플데커는 창호가 단일창인 경우가 많아 겨울철 난방비가 훌쩍 뛰는 반면, 최근 커먼웰스 애비뉴 쪽에 들어선 신축 건물은 이중창과 중앙 냉난방 시스템을 기본으로 갖추고 있다. 그렇다면 렌트비 차이는 실제로 얼마나 될까.

알스턴 전체 평균 렌트는 2,896달러이고, 매물 위치와 크기에 따라 2,442달러에서 4,066달러 사이에 형성되어 있다. 1베드룸 평균은 3,279달러, 2베드룸 평균은 4,026달러다. 최근 문을 연 1035 커먼웰스 애비뉴의 신축 1베드룸은 4,100달러에 나와 있는데, 지역 1베드룸 평균과 비교하면 약 25퍼센트 높은 수준이다. 전국 평균으로 알려진 10에서 20퍼센트보다도 다소 높게 형성된 사례라고 볼 수 있다.

그렇다면 보스턴 메트로 전체의 신축 공급은 어떨까. 2026년 중반 기준 약 14,523세대가 공사 중이지만, 보스턴시 자체는 2026년 1분기 신규 허가가 432세대에 그쳐 전년 549세대, 전전년 642세대보다 줄었다. 2010년 이후 가장 느린 건설 속도로 평가된다. 2025년에는 9,300세대 넘게 입주해 5년 만에 최고치를 기록했지만, 2026년은 그보다 줄어들 전망이다. 신축 공급이 주춤한 만큼, 알스턴처럼 대학가에 가까운 지역은 기존 신축 매물에 수요가 몰릴 수 있다.

그럼 구축은 어떤 점이 유리할까. 알스턴의 트리플데커는 대개 침실 크기와 수납공간이 신축보다 넉넉하고, 지하철역과 상권까지 도보로 이동할 수 있는 위치에 자리잡은 경우가 많다. 다만 난방비와 관리 상태는 건물마다 편차가 크므로 계약 전 최근 보일러 교체 이력을 확인해 보는 것이 좋다. 알스턴은 보스턴 대학교와 하버드 경영대학원 확장 캠퍼스가 가까워, 임차인 상당수가 학생과 교직원, 병원 종사자로 채워지는 편이다. 이런 임차인 구성은 학기와 계약 갱신 시점이 몰려 있어, 관리비 외에도 이사철 매물 회전 속도까지 함께 살펴보는 것이 실전에서 도움이 될 수 있다. 그렇다면 관리 소홀로 인한 하자는 어느 쪽이 더 흔할까. 오래된 트리플데커일수록 개별 건물주가 직접 관리하는 경우가 많아 대응 속도가 건물마다 크게 갈리는 편이다.

재산세는 어떻게 다를까. 매사추세츠는 프로포지션 2.5(Proposition 2½)라는 제도로 지자체가 매년 거둘 수 있는 재산세 총액 인상폭을 2.5퍼센트로 묶어둔다. 다만 신축 건물처럼 새로 생긴 과세 대상은 이 상한선과 별도로 뉴그로스(new growth) 항목에 반영되어 세수에 추가된다. 즉 신축이 많이 들어선 동네일수록 전체 재산세 부담이 기존 주택 소유자에게까지 크게 전가되지는 않는 구조다.

알스턴을 찾는 이들의 사정도 다양하다. 보스턴 대학가 학군과 통학 거리를 보는 가정, 렌트 수익을 노리는 투자자, 타주나 한국에서 막 옮겨 온 가족까지 폭넓게 만나게 된다. 투자자라면 알스턴처럼 대학가 수요가 꾸준한 지역은 공실 위험이 낮은 편이지만, 학기 단위로 임차인이 바뀌는 특성상 관리 부담이 다른 지역보다 클 수 있다는 점도 함께 고려해야 한다. 학군을 보는 가정이라면 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 경계가 자주 바뀌므로 구매나 계약 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 오는 가정은 매사추세츠의 재산세 구조가 이전 거주지와 크게 다를 수 있으니, 실제 세율과 뉴그로스 반영 여부는 해당 타운 평가사무소를 통해 확인해 보는 것이 안전하다.

같은 예산이라면 관리비와 냉난방비를 아끼고 싶은 가정은 신축을, 넓은 공간과 위치를 우선하는 가정은 구축을 택하는 편이 현실적인 선택으로 보인다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권해 둔다.