캔자스시티에서 모기지 상환액과 순현금흐름을 혼동했던 상담 사례가 있다. 매달 통장에 남는 돈만 보고 수익이 나고 있다고 판단했는데, 그 안에는 대출원금 상환분이 함께 섞여 있었다.

캔자스시티의 최근 중간 매매가는 30만 5000달러 수준이고, 렌트 평균은 월 1350달러로 집계된다. 연간 렌트수입 1만 6200달러를 매입가로 나누면 총수익률은 약 5.3퍼센트가 나온다. 이 지역이 속한 잭슨 카운티의 중위 실효 재산세율은 1.49퍼센트 수준으로, 미주리 주 평균보다 높은 편이다. 30만 5000달러 주택이면 연간 재산세는 4500달러 안팎이다.

1퍼센트 룰로 보면 30만 5000달러 매물은 월세가 3050달러는 나와야 하는데, 실제 렌트 평균 1350달러는 이 기준의 절반에도 못 미친다. 다만 재산세 부담이 상대적으로 높은 지역이라, 1퍼센트 룰 통과 여부보다 재산세와 순현금흐름을 함께 따져보는 편이 실전에서는 더 중요하다.

여기서 순영업소득과 순현금흐름을 나눠서 봐야 한다. 순영업소득은 모기지 원리금을 제외하고 계산하는 지표이고, 순현금흐름은 여기서 모기지 상환액까지 뺀 실제 통장 잔액이다. 이 둘을 같은 것으로 보면, 대출원금이 상환되면서 쌓이는 자산 증가분을 수익이 아니라 그냥 지출로 착각하게 된다. 반대로 순현금흐름만 좋다고 해서 실제 수익성이 좋은 것도 아니다. 대출비율이 낮으면 매달 남는 돈은 커 보여도 캐시온캐시 수익률 기준으로는 다를 수 있다.

50퍼센트 룰로 순영업소득을 어림잡으면 연 8100달러 안팎이 되고, 캡레이트는 약 2.7퍼센트로 내려간다. 여기서 모기지 상환액을 빼면 순현금흐름이 나오는데, 대출 조건에 따라 이 숫자는 캡레이트보다 높을 수도 낮을 수도 있다.

캔자스시티는 미주리와 캔자스 두 주에 걸쳐 있는 독특한 도시이기도 하다. 같은 생활권이라도 주 경계를 넘으면 재산세율과 소득세 구조가 완전히 달라지므로, 두 매물을 놓고 비교할 때는 렌트 수익률뿐 아니라 어느 주에 속하는지도 함께 따져보는 것이 필요하다.

같은 예산으로 다운페이먼트를 더 많이 넣는 경우와 대출을 최대한 활용하는 경우를 나란히 놓고 비교해보면 이 차이가 뚜렷해진다. 다운페이먼트를 많이 넣으면 매달 순현금흐름은 커지지만 캐시온캐시 수익률은 오히려 낮아질 수 있다. 반대로 대출을 많이 받으면 순현금흐름은 줄어들어도 투입한 현금 대비 수익률은 높아질 수 있다. 어느 쪽이 유리한지는 자금 계획과 리스크 감내 수준에 따라 갈리는 부분이라, 한쪽이 무조건 낫다고 말하기는 어렵다.

캔자스시티는 미주리 쪽과 캔자스 쪽 우편번호에 따라 재산세와 학군 수준이 크게 갈리는 편이라, 매물을 볼 때는 정확한 주소 기준으로 다시 확인해보는 과정이 필요하다. 타주에서 이주하는 가정이라면 두 주의 세금 구조 차이도 함께 살펴보기 바란다.

감가상각 세제혜택도 순현금흐름과는 별개로 챙겨볼 부분이다. 건물가액을 27.5년에 걸쳐 감가상각으로 처리하면 매년 과세소득을 줄일 수 있어, 통장에 남는 현금과는 별도로 세후 기준 수익을 개선하는 효과가 있다.

다운페이먼트 비중을 놓고 비교했던 두 시나리오 외에도, 15년 만기와 30년 만기 대출을 비교해보는 것도 도움이 된다. 만기가 짧으면 원금 상환 속도가 빨라 순현금흐름은 줄어들지만 총이자 부담이 줄고, 만기가 길면 매달 순현금흐름은 늘지만 총이자 부담이 커진다는 차이가 있다.

잭슨 카운티는 최근 재평가를 둘러싼 논란이 있었던 지역이기도 하다. 평가액이 매년 큰 폭으로 바뀔 수 있으므로, 재산세를 고정 비용으로만 보지 말고 매년 변동 가능성을 열어두고 계산해보는 편이 안전하다.

세금과 임대 조건은 물건별로 달라질 수 있으며, 이 글은 투자·법률 조언이 아니다. 실제 계약 전에는 전문가와 상담해 보기 바란다.