최근 몇 년 사이 콘도 보험 갱신 고지서를 받아본 관리단마다 표정이 비슷하다. 재보험 비용이 오르면서 건물 전체 보험료가 눈에 띄게 뛰었기 때문이다. 어빙에서 콘도를 알아보는 분들과 이야기하다 보면 가장 먼저 드는 고민이 매매가와 관리비를 확인했으니 이제 끝났다고 생각하는 부분인데, 사실 보험료 인상분이 관리비나 특별부과금으로 넘어올 수 있다는 점까지 함께 확인해야 한다.

어빙의 대표적인 콘도 밀집 지역인 라스콜리나스를 보면, 현재 매물로 나온 콘도 40건의 중위 호가는 31만 8000달러이며, 원룸형은 25만 9500달러에서 28만 9900달러, 2에서 3베드룸은 32만 5000달러에서 44만 5000달러, 고급 유닛은 69만 9900달러까지 형성되어 있다(출처 redfin.com). 라스콜리나스 지역 전체 주택 중위가는 69만 5000달러로 콘도를 포함한 단독주택까지 아우른 수치라는 점을 감안해서 봐야 한다.

순서대로 확인해야 할 항목을 정리해 보면 크게 세 가지다. 첫째는 관리단의 최근 2, 3년치 재무제표와 예산안이다. 보험료 인상분이 예산에 어떻게 반영되고 있는지 확인할 수 있다. 둘째는 리저브 스터디 결과다. 리저브펀드가 예산의 10퍼센트에 못 미치면 패니메이나 프레디맥 기준으로 논워런터블 콘도로 분류되어 대출 조건이 불리해질 수 있다(출처 fanniemae.com selling guide). 셋째는 관리단 회의록에서 계류 중이거나 예정된 특별부과금 안건이 있는지 살펴보는 것이다(출처 nar.realtor). 이 세 가지를 미리 확인해 두면 계약 이후 예상치 못한 비용에 놀랄 일이 줄어든다.

보험료 상승은 어빙만의 문제가 아니라 전국적인 흐름이다. 최근 몇 년간 재보험 비용 상승과 소송 리스크로 콘도 보험료가 전반적으로 오르는 추세이며, 특히 해안 지역이나 노후 건물일수록 인상 폭이 크다(출처 iii.org). 플로리다는 서프사이드 콘도 붕괴 이후 SB 4-D 법으로 3층 이상 건물의 구조점검과 리저브펀드 완전 적립을 의무화했는데, 이런 흐름을 다른 주도 조금씩 참고하는 분위기이다. 텍사스는 아직 주 단위 강제 규정은 없지만, 보험료 부담이 커진 건물일수록 관리단이 자체적으로 리저브펀드를 넉넉히 쌓아두었는지가 더 중요해진 셈이다.

타주에서 처음 텍사스로 이주해 오는 가정이라면 이전 거주지 기준으로 보험료를 예상했다가 실제 견적을 받고 놀라는 경우가 있다. 텍사스는 재산세율이 상대적으로 높은 편이기도 해서, 관리비와 보험료, 재산세까지 함께 계산해 매달 실질 부담을 가늠해 보는 것이 안전하다. 임대 수요를 고려한다면 학군이 좋은 지역의 콘도가 재판매성에서도 유리한 편이지만, 학군 경계는 수시로 바뀌므로 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

라스콜리나스는 댈러스포트워스 국제공항과 가깝고 인근에 기업 오피스가 몰려 있어 출장이나 단기 파견으로 오는 임차인 수요가 꾸준한 편이다. 순서대로 보면 임대 투자를 염두에 둔 경우 이런 안정적인 임차 수요가 매력적이지만, 그만큼 임대 세대 비율이 이미 높은 건물도 섞여 있어 앞서 짚은 논워런터블 기준에 걸리지 않는지 확인하는 절차를 건너뛰기 어렵다. 관리사무소에 현재 임대 등록 세대 비율을 문의해 두면 이 부분을 미리 가늠할 수 있다. 넷째로 짚어볼 항목은 관리단이 최근 몇 년간 보험사를 몇 번이나 교체했는지다. 보험사를 자주 바꿨다는 것은 보장 거절이나 큰 폭의 보험료 인상을 겪었다는 신호일 수 있어, 매매 계약서보다 관리단 회의록에서 더 정직한 답을 얻을 수 있는 부분이다.

정리하면 어빙에서 콘도를 살펴볼 때는 매매가 다음으로 관리단의 보험 갱신 이력과 리저브펀드 상태를 확인하는 순서가 필요해 보인다. 이 내용은 투자 조언이 아니라 일반적인 정보 제공 목적이며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 상담해 보기 바란다.