순수익률과 총수익을 같은 말로 알고 있던 분을 여러 해 동안 여럿 봐왔다. 렌트 수입에서 모기지 갚고 남는 돈만 보고 수익률을 계산하다가, 나중에 집을 팔 때가 되어서야 그동안 쌓인 자산 증가분을 놓치고 있었다는 걸 깨닫는 경우가 많다. 그렇다면 순수익과 총수익은 어떻게 다를까.

랜싱은 미시간 주 안에서도 렌트가 낮은 축에 속하는 도시다. RentCafe가 집계한 2026년 평균 렌트는 월 1220달러, Zumper 집계로는 1100달러로 다소 낮게 나온다. 같은 시기 Zillow 주택가치지수는 약 14만5586달러 수준이다. 두 숫자만으로 계산하는 총수익률은 연 렌트수입 1만4640달러를 매입가로 나눈 약 10.1퍼센트다. 매입가가 낮은 만큼 총수익률 숫자 자체는 높게 나온다.

그렇다면 이 10.1퍼센트가 실제로 손에 쥐는 수익일까. 그렇지는 않다. 여기서 재산세, 보험료, 관리비, 유지보수비 같은 운영비용을 빼야 순영업소득이 나오고, 그걸 매입가로 나눠야 캡레이트가 된다. 미시간 주 평균 실효 재산세율 1.54퍼센트를 적용하면 연간 재산세는 약 2242달러 수준이다. 50퍼센트 룰을 적용해 운영비 전체를 렌트수입의 절반 정도로 잡으면 순영업소득은 연 7320달러가 되고, 캡레이트는 5.0퍼센트 근처로 내려온다.

그다음으로 흔히 나오는 질문이 대출을 받으면 수익률이 어떻게 달라지느냐는 것이다. 캐시온캐시 수익률은 실제로 투입한 현금, 즉 다운페이먼트와 클로징비용 대비 세전 현금흐름을 계산한다. 모기지 원리금 상환이 현금흐름에서 빠지는 대신 투입 현금 자체가 줄어들기 때문에, 대출 비중이 클수록 캡레이트와는 다른 숫자가 나온다. 이 부분이 순수익률과 캐시온캐시 수익률을 혼동하게 만드는 지점이다.

그리고 가장 자주 놓치는 부분이 총수익이다. 매달 들어오는 현금흐름만 보면 랜싱처럼 매입가가 낮은 시장은 수익률이 후하게 보이지만, 실제 총수익은 여기에 집값 상승분과 대출 원금이 줄어들며 쌓이는 자산, 감가상각 같은 세제 혜택까지 더해야 완성된다. 순수익률 숫자 하나로 시장을 단정하기보다 이 요소들을 함께 놓고 판단해 보는 것이 좋다.

랜싱은 주 정부와 미시간 주립대가 함께 렌트 수요를 떠받치는 도시다. RentCafe 기준 최근 1년 렌트 상승률은 4.7퍼센트로, 매입가는 낮지만 렌트는 꾸준히 오르는 흐름을 보이고 있다. 다만 이스트랜싱 쪽 학생 렌트 시장과 랜싱 시내 쪽 일반 렌트 시장은 성격이 달라서, 어느 쪽을 목표로 하느냐에 따라 접근이 달라진다.

매입가가 낮은 시장일수록 총수익률 숫자에 먼저 눈이 가기 마련인데, 타주에서 옮겨온 분이라면 그 전에 살던 지역과 재산세 계산 방식부터 비교해 보는 것이 순서다. 재산세가 낮은 주에서 온 경우 미시간의 실효세율이 부담스럽게 느껴질 수 있고, 반대로 재산세가 높은 주에서 온 경우에는 오히려 여유가 생겼다고 느낄 수도 있다. 두 경우 모두 순수익률 기준으로 다시 계산해 보면 체감과 실제 숫자 사이의 간극이 줄어든다.

매입가 상승 흐름을 보면 Zillow 기준 랜싱 주택가치는 최근 1년간 2.4퍼센트 올랐다. 미시간 주 안에서는 완만한 편이지만, 매입가 자체가 낮다 보니 같은 상승률이라도 절대 금액으로는 크지 않다. 대신 대출 원금이 줄어들며 쌓이는 자산과 감가상각 같은 세제 혜택을 더하면, 캡레이트 5퍼센트라는 숫자보다 실제 총수익은 조금 더 두터워질 수 있다는 점을 함께 짚어보고 싶다. 다만 이런 시세차익과 세제 혜택은 개인 세무 상황과 시장 흐름에 따라 달라지므로 일반화하기는 어렵다.

재산세율과 보험료는 카운티에 따라 달라질 수 있어서 실제 매물은 주소 기준으로 다시 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 계약 전 부동산 전문가와 회계사 상담을 권한다.