얼마 전 상담을 청한 부부가 있었다. 이제 은퇴를 앞두고 있는데, 이야기의 시작은 뜻밖에도 마당이었다. 20년 가까이 산 노스 댈러스 쪽 단독주택인데, 여름마다 잔디를 깎고 관목을 다듬는 일이 예전엔 즐거움이었지만 이제는 체력적으로 부담스럽다는 것이다. 잔디 관리 업체를 부르자니 매달 나가는 돈이 아깝고, 텍사스 여름 뙤약볕 아래서 직접 하자니 몸이 못 버틴다는 이야기였다. 결국 이 부부가 던진 질문은 하나였다. 지금 집을 그대로 지킬지, 타운홈이나 콘도로 옮길지, 아니면 액티브 시니어 커뮤니티로 갈지.

댈러스에서 새로 지어진 단독주택의 중위가격은 45만 달러 수준이다 (Jome 부동산 시장 가이드 기준). 같은 예산이라도 단독주택이냐, 타운홈이냐, 콘도냐에 따라 매달 나가는 유지비 구조가 완전히 달라진다는 점을 먼저 짚고 넘어가야 한다.

타운홈이나 콘도를 살 때 꼭 따라오는 것이 HOA(Homeowners Association, 주택소유자협회) 비용이다. 한국식으로 치면 아파트 관리비와 비슷한 개념인데, 단지 공용시설 관리와 외벽, 지붕 등 건물 유지를 이 비용으로 처리한다. 댈러스에서는 단독주택 위주 커뮤니티가 월 55달러에서 160달러 선이고, 수영장이나 피트니스센터를 갖춘 마스터플랜 커뮤니티는 월 200달러에서 400달러까지 올라간다. 타운홈은 평균 월 200달러에서 300달러, 콘도는 월 400달러 이상이 많고 업타운 댈러스처럼 고급 타워는 이보다 훨씬 높게 나간다 (Bay Management Group Texas, dustinpitts.com 자료 기준).

냉방비도 빼놓을 수 없다. 댈러스 평균 전기요금은 월 140달러 55센트 수준이지만, 7월부터 9월까지 냉방이 집중되는 시기에는 205달러에서 285달러까지 뛴다. 이 중 순수하게 에어컨 가동에 들어가는 비용만 따져도 월 150달러에서 230달러에 이른다 (electricityplans.com, Cold Factor 자료 기준). 단독주택은 냉방 면적이 넓고 지붕과 외벽 단열 상태에 따라 편차가 크지만, 콘도나 타운홈은 상대적으로 면적이 작고 옆 세대와 벽을 공유하는 구조라 냉방 부담이 줄어드는 경우가 많다.

단독주택을 유지한다는 것은 잔디 관리뿐 아니라 지붕 수명, 에어컨 교체, 배관 노후 같은 예상치 못한 지출까지 스스로 감당해야 한다는 뜻이다. 반면 타운홈이나 콘도는 이런 외부 유지보수 상당 부분이 HOA 비용 안에 포함되는 경우가 많아서, 매달 고정 지출로 예측 가능해진다는 장점이 있다.

재산세 이야기도 함께 봐야 한다. 텍사스는 주 소득세가 없는 대신 재산세 부담이 큰 편인데, 댈러스 카운티의 실효 재산세율은 1.41퍼센트 수준이다 (SmartAsset 자료 기준). 다만 65세 이상이면 일반 호미스테드 익젬션(Homestead Exemption) 14만 달러에 오버-65 익젬션 6만 달러가 더해져 총 20만 달러가 학교 재산세 과세표준에서 빠지고, 65세가 되는 해를 기준으로 학교 재산세가 동결된다 (2025년 11월 유권자 승인 SB23 기준). 이 부분은 단독주택이든 타운홈이든 콘도든 동일하게 적용되는 혜택이라는 점을 기억해 둘 만하다.

정리하면, 마당일이 부담스러워졌다면 타운홈이나 콘도가 유지관리 부담을 줄여주는 선택이 될 수 있지만, 그만큼 매달 HOA 비용이 고정 지출로 잡힌다는 점은 감안해야 한다. 액티브 시니어 커뮤니티는 여기서 한 단계 더 나아가 각종 편의시설과 관리 서비스가 포함되는 대신 비용이 더 올라가는 구조다.

• 단독주택 - 마당, 지붕, 설비 유지비 전액 본인 부담, HOA 낮거나 없음, 공간과 프라이버시 넓음
• 타운홈 - 외벽, 지붕은 HOA가 관리, 월 200~300달러 수준 HOA, 계단 있는 구조 많음
• 콘도 - 관리비 안에 유지보수 대부분 포함, 월 400달러 이상 HOA 가능, 단층 구조로 이동 편함

이 글에 담긴 시세와 비용은 특정 시점 기준 자료이며, 카운티와 단지에 따라 실제 수치는 달라질 수 있다. 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 세무 전문가 상담을 함께 받아보기 바란다.