렌트 수익률이 실제로 얼마나 나오는지 궁금해하던 한 가정이 있었다. 예산 40만달러대로 내슈빌에서 매물을 찾던 중이었다. 렌트비만 보고 계산하면 숫자가 부풀려지기 쉽다는 점을 먼저 짚어야 한다.

내슈빌 평균 렌트비는 1983달러다(줌퍼, 2026년 8월 기준). 전국 평균보다 3퍼센트 높은 수준이지만, 전년 대비로는 8퍼센트 내렸다. 스튜디오는 1592달러, 1베드룸은 1650달러, 2베드룸은 1870달러 선이다. 이 렌트비를 매입가로 나눠 1퍼센트 룰을 확인하는 것이 첫 단계인데, 렌트비가 전년보다 내려간 흐름이라는 점은 수익률 계산에서 불리하게 작용할 수 있다.

다음으로 재산세를 짚어보자. 내슈빌이 속한 데이비드슨 카운티의 실효세율은 0.81퍼센트 수준으로, 테네시 주 평균 0.54퍼센트보다는 높지만 전국 평균보다는 낮은 편이다(오운웰 기준). 2025년 재감정을 거치며 세율 자체가 오른 지역이라, 앞으로도 세율 변동을 눈여겨봐야 한다는 점은 유리한 재산세율과 함께 놓고 봐야 할 부분이다.

테네시 주는 렌트컨트롤을 법으로 금지하고, 어떤 지방정부도 렌트 상한 조례를 만들 수 없다. 임대인이 렌트비를 조정하기에는 유리한 환경이지만, 계약 기간 중에는 임의로 올릴 수 없고 월 단위 계약이라면 30일 전 통지가 필요하다는 절차는 그대로 지켜야 한다.

다시 그 가정의 이야기로 돌아가보자. 투자용 대출은 다운페이먼트가 15에서 25퍼센트로 실거주 주택보다 높고, 신용점수는 620점 이상이면 심사가 가능하되 740점을 넘어야 유리한 금리를 받는다. 렌트 수입은 대출기관이 예상 렌트의 75퍼센트까지만 소득으로 인정해 심사에 반영한다는 점도 예산을 짤 때 감안해야 했다.

운영 단계에서는 관리 위탁 수수료로 월세의 8에서 12퍼센트, 유지보수 적립금으로 자산가치의 1퍼센트 정도를 매년 예상해두는 것이 일반적이다. 랜드로드 보험도 일반 주택보험보다 보장 범위가 넓은 대신 보험료가 높다는 점을 이 가정도 뒤늦게 반영해야 했다.

내슈빌에서 한인 가정이 눈여겨보는 지역으로는 브렌트우드(Brentwood)나 프랭클린(Franklin) 인근이 꼽힌다. GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 학군이 뒷받침되는 지역은 렌트비 하락기에도 임차 수요가 상대적으로 견고한 편이다.

타주에서 내슈빌로 옮겨오는 가정이라면 테네시가 소득세가 없다는 점에 먼저 눈이 가기 쉽다. 다만 그 가정이 확인했듯 재산세와 렌트비 흐름까지 함께 봐야 실제 이주 비용이 계산된다. 캘리포니아나 뉴욕처럼 렌트컨트롤이 있는 주에서 온 경우라면 렌트컨트롤이 없는 테네시의 구조가 유리하게 느껴질 수 있지만, 렌트비 하락기에는 오히려 임대인에게 부담이 될 수 있다는 점도 함께 놓고 봐야 한다.

그 가정은 매입 전 홈 인스펙션도 챙겼다. 렌트비가 높은 지역이라도 오래된 주택이라면 냉난방 설비나 지붕 상태에 따라 유지보수 비용이 크게 달라질 수 있다. 인스펙션 보고서를 근거로 매입가를 협상하는 경우도 적지 않다.

보험 견적도 함께 챙겨야 한다. 랜드로드 보험료는 매물 연식과 위치에 따라 차이가 크므로, 두세 군데에서 견적을 비교해보는 편이 좋다. 그 가정도 처음 계산했던 예산보다 보험료가 더 나온다는 것을 뒤늦게 알았다.

결국 이 가정이 확인한 것은 렌트 수익률이 매입가, 재산세, 운영비, 공실까지 다 반영해야 나오는 숫자라는 점이었다. 매도 시점에는 1031 교환으로 양도소득세 납부를 이연할 수 있다는 점도 장기 전략에서는 참고할 만하다. 렌트비가 여전히 전국 평균 이상이라는 점은 유리하지만, 최근 하락 흐름과 재산세 인상은 함께 짚어야 할 부담이다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.