크레스킬에서 재산세 고지서를 받아 들고 한숨을 쉬는 은퇴자를 종종 만난다. 집은 이미 다 갚았는데, 매년 나가는 재산세만 수천 달러다. 고정 수입만으로는 부담이 크다. 이런 상황에서 이야기가 나오는 것이 리버스 모기지다.

리버스 모기지가 무엇인지부터 쉽게 짚어보자. 62세 이상 주택소유자가 본인 집의 지분을 담보로 돈을 빌리는 상품이다. 일반 대출은 매달 갚아나가지만, 이건 반대다. 대출기관이 오히려 집주인에게 일시불이나 월지급, 신용한도 형태로 돈을 준다. 이 돈은 집을 팔거나, 소유자가 사망하거나, 더 이상 그 집에 살지 않을 때 갚는다. 연방주택청(FHA)이 보증하는 HECM이 가장 널리 쓰이는 방식이다. 출처는 hud.gov다.

크레스킬의 집값을 보면, Zillow 기준 평균 주택가치는 79만 377달러이고 최근 1년간 2.1% 올랐다. 최근 실거래 기준 중위 판매가는 99만 9,000달러 수준까지 보고된다. 이렇게 지분이 큰 집을 가진 경우, 리버스 모기지로 확보할 수 있는 자금도 그만큼 커진다.

이걸 쉽게 말하면, 매달 나가는 돈 없이 오히려 들어오는 돈이 생긴다는 뜻이다. 재산세를 낼 현금이 부족한 상황에서는 이 현금흐름이 숨통을 틔워줄 수 있다. 게다가 비소구(non-recourse) 구조라 나중에 집값이 떨어져도 상속인이 차액을 물어줄 필요는 없다.

그런데 여기서 꼭 알아야 할 게 있다. 이 상품을 받는다고 재산세 납부 의무가 사라지는 것은 아니다. 오히려 재산세와 보험료를 계속 낼 수 있는지가 심사 기준(financial assessment)에 포함된다. 버건 카운티의 평균 실효 재산세율은 1.69% 수준이다(PropertyTaxRates.org). 이걸 계속 내지 못하면 채무불이행, 즉 압류로 이어질 수 있다. 초기 비용도 만만치 않다. 오리지네이션 수수료와 모기지보험료(초기 약 2%대, 이후 연 0.5%), 클로징 비용이 함께 든다. 시간이 지날수록 집 지분은 줄어들고, 자녀에게 남길 자산도 그만큼 작아진다.

뉴저지주의 65세 이상 인구는 2024년 기준 전체 인구의 18% 수준이다(USAFacts). 2010년 이후 33% 늘었다. 재산세 부담이 있는 지역일수록 이런 흐름은 더 눈에 띌 것으로 보인다.

신청 자격도 쉽게 정리해보자. 62세 이상이어야 한다. 해당 주택이 주 거주지여야 한다. 기존 모기지가 남아 있으면 대출금으로 먼저 갚아야 한다. 재산세와 보험료를 계속 낼 수 있는지 확인하는 재정능력 평가도 통과해야 신청이 된다.

받을 수 있는 금액은 나이와 금리, 집값에 따라 달라진다. 이걸 쉽게 말하면, 나이가 많을수록 그리고 금리가 낮을수록 받는 돈이 커진다는 뜻이다. HUD 상담에서는 이 계산법과 비용, 대안까지 함께 설명해준다. 급하게 서명하라고 재촉하는 제안은 경계하는 것이 좋다.

재산세를 마련하는 다른 방법도 있다. 홈에퀴티론(HELOC)은 매달 원리금을 갚아야 하고 소득 심사도 더 까다로운 편이다. 상환 부담이 없다는 점이 리버스 모기지와 가장 다른 부분이지만, 그만큼 초기 비용과 지분이 줄어드는 속도는 더 크다는 점도 함께 기억해두면 좋다.

여기서 하나 더 알아두면 좋은 게 있다. HECM에는 신용한도 방식도 있는데, 쓰지 않고 남겨둔 한도가 시간이 지나면서 조금씩 늘어난다. 또 대출 명의자가 아닌 배우자가 함께 살고 있다면, 일정 요건을 충족할 경우 명의자가 먼저 세상을 떠나도 배우자가 그 집에 계속 살 수 있도록 보호하는 장치도 있다. 이런 세부 사항은 HUD 상담에서 하나하나 확인할 수 있다.

결정하기 전에 반드시 거쳐야 할 절차가 있다. HECM은 신청 전 HUD 승인 상담기관과의 의무 상담을 거쳐야 한다. 고령층을 상대로 한 리버스 모기지 관련 사기도 실제로 있는 만큼, 상담을 충분히 받고 가족과도 이야기를 나눈 뒤 결정하는 것이 좋겠다.