디마레스트의 한 은퇴자와 이야기를 나누다 보면 흔히 두 가지 선택지 사이에서 고민한다. 지금 집을 팔고 작은 곳으로 옮기는 다운사이징, 아니면 이 집에 그대로 살면서 지분을 현금으로 바꾸는 리버스 모기지. 두 방법을 나란히 놓고 보면 각각 얻는 것과 내려놓는 것이 다르다.

리버스 모기지부터 쉽게 짚어보자. 62세 이상 주택소유자가 본인 집의 지분을 담보로 자금을 받는 상품이다. 매달 갚는 게 아니라 오히려 대출기관으로부터 일시불, 월지급, 신용한도 중 하나로 돈을 받는다. 상환은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 그 집에 살지 않을 때 이뤄진다. 연방주택청(FHA)이 보증하는 HECM이 대표적이다. 출처는 hud.gov다.

디마레스트의 집값은 뉴저지 안에서도 높은 편에 속한다. Zillow 기준 평균 주택가치는 156만 6,155달러로 최근 1년간 17.2% 올랐다. 실거래 중위가는 167만 달러 수준까지 보고된다. 다운사이징을 택하면 이 지분을 팔아 목돈을 손에 쥐게 되고, 리버스 모기지를 택하면 집에 머물면서 그 지분 일부를 현금흐름으로 바꾸게 된다.

이 두 선택지를 가를 때 먼저 알아야 할 절차가 있다. HECM은 신청 전 HUD 승인 상담기관과의 의무 상담을 반드시 거쳐야 한다. 상담에서는 자격 요건, 비용 구조, 재정능력 평가(financial assessment) 등을 함께 확인한다. 이 절차를 건너뛸 수 있는 방법은 없다.

장점을 쉽게 말하면, 매달 상환 부담 없이 생활비나 의료비에 쓸 현금흐름이 생긴다는 것이다. 비소구(non-recourse) 구조라 훗날 집값이 대출잔액보다 낮아져도 상속인이 차액을 갚을 필요는 없다.

다만 비용과 리스크도 다운사이징과 견줘볼 필요가 있다. 오리지네이션 수수료, 모기지보험료(초기 약 2%대, 이후 연 0.5%), 클로징 비용까지 더해지면 초기 비용이 일반 모기지보다 높다. 시간이 지날수록 지분은 줄고 상속 자산도 줄어든다. 재산세와 보험료는 계속 본인이 내야 한다. 버건 카운티의 평균 실효 재산세율은 1.69% 수준이다(PropertyTaxRates.org). 이를 계속 내지 못하면 채무불이행 위험이 있다. 다운사이징은 반대로 목돈은 생기지만 익숙한 동네와 집을 떠나야 한다.

신청 자격도 짚어보자. 62세 이상이어야 하고, 해당 주택이 주 거주지여야 한다. 기존 모기지가 남아 있다면 대출금으로 먼저 갚아야 한다. 재산세와 보험료를 계속 낼 수 있는지 보는 재정능력 평가도 통과해야 한다. 다운사이징에는 이런 자격 조건이 따로 없다는 점도 차이다.

받을 수 있는 금액은 나이, 금리, 집값에 따라 달라진다. 나이가 많을수록, 금리가 낮을수록 금액이 커지는 구조다. 다운사이징으로 받는 매매 대금은 시장 상황에 따라 오르내리지만, 리버스 모기지로 받는 금액은 계산식이 정해져 있다는 점에서 예측이 좀 더 쉬운 편이다.

세 번째 선택지도 짚어볼 수 있다. 홈에퀴티론(HELOC)이다. HELOC은 매달 원리금을 갚아야 하고 소득 심사도 더 까다롭다. 다운사이징이 집을 아예 떠나는 방법이라면, HELOC은 집에 머물면서도 매달 상환 부담을 계속 지는 방법이다. 리버스 모기지는 그 중간 어디쯤에 있다.

한 가지 선택지를 더 짚어보면, HECM의 신용한도 방식이다. 쓰지 않고 남겨둔 한도가 시간이 지나면서 늘어난다는 특징이 있다. 다운사이징에는 이런 장치가 없다. 또한 명의자가 아닌 배우자가 함께 산다면, 요건을 충족할 경우 명의자 사망 후에도 계속 거주할 수 있도록 보호받는다.

뉴저지주의 65세 이상 인구는 2024년 기준 전체의 18%다(USAFacts). 어느 쪽을 택하든 정답은 없다. 디마레스트에서 이 문제를 고민하고 있다면, HUD 상담기관과의 대화, 그리고 가족과의 상의를 충분히 거친 뒤 결정해보기 바란다.