임대수익률만 놓고 보면 드마레스트는 투자자에게 매력적인 선택은 아니다. 먼저 이 얘기부터 짚고 시작하는 이유가 있다. Zillow 기준 드마레스트 평균 주택가치는 1,566,155달러로 1년 사이 17.2% 뛰었다. Redfin은 최근 3개월 중위 매매가를 2.3백만 달러, 전년 대비 32.7% 상승으로 집계했다. 이 숫자를 그대로 받아들이기 전에 알아둘 점이 있다. 드마레스트는 거래 건수 자체가 적은 소형 시장이라 몇 건의 초고가 매물만으로도 중위가와 상승률이 크게 흔들릴 수 있다. RealtyTrac이 집계한 추정 주택가치는 2,124,349달러로, 앞선 두 수치의 중간쯤에 놓인다.

같은 예산이라면 드마레스트와 이웃한 버겐 카운티의 다른 지역이 어떻게 갈리는지 비교해 보면 그림이 더 명확해진다. 드마레스트, 크레스킬, 클로스터처럼 노던밸리 리저널 학군에 속한 동네들은 대체로 매입가가 높고 순수 임대수익률은 낮은 편이다. 버겐 카운티 평균 월세가 2,510달러 선이라는 점을 참고 삼아 계산해 보면, 200만 달러가 넘는 매입가 대비 월세 비중은 1% 룰과는 거리가 멀다. 반면 매입가가 상대적으로 낮은 카운티 내 다른 동네는 같은 예산으로도 캡레이트가 더 높게 나올 수 있다. 그러니 렌트 수익을 최우선으로 본다면 드마레스트보다 다른 지역을 함께 놓고 비교해 보는 편이 이치에 맞는다. 같은 200만 달러라도 어디에 놓느냐에 따라 매달 손에 남는 현금흐름은 크게 달라질 수 있다는 점을 먼저 확인하고 시작하는 셈이다.

그렇다면 드마레스트는 누구에게 맞을까. 노던밸리 리저널 고등학교 드마레스트 캠퍼스는 한인 가정 사이에서 오랫동안 선호되어 온 학군이다. 학군 경계는 바뀔 수 있으니 계약 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 자녀 교육을 최우선에 두고 장기 실거주를 계획하는 가정이라면, 당장의 임대수익률보다 학군 프리미엄과 시세 차익 가능성을 함께 놓고 판단하는 편이 현실적인 선택으로 보인다. 타주에서 오는 가정이라면 뉴저지의 높은 재산세율도 함께 계산에 넣어야 한다. 이전 거주지의 세율 감각으로 월 페이먼트를 어림잡으면 실제 부담과 차이가 크게 날 수 있다.

30년 고정 모기지 평균 금리는 6.6% 안팎이다. 저금리 시절 대출을 받은 기존 소유자들이 매도를 미루는 락인 효과로 인해 이런 소형 프리미엄 시장은 매물 자체가 워낙 적어, 나온 매물의 가격이 시장 전체를 대표하기 어렵다는 점도 염두에 두면 좋겠다. 매물이 한두 건만 나와도 동네 평균가가 크게 움직이는 시장이니, 관심 있는 주소가 있다면 최근 실거래 사례를 개별적으로 찾아보는 편이 통계보다 정확할 수 있다. 담당 에이전트에게 최근 6개월 내 인근 실거래가 몇 건이나 있었는지 물어보는 것만으로도 시장 지수보다 훨씬 구체적인 그림을 얻을 수 있다.

같은 예산을 실거주와 투자, 두 갈래로 나눠 생각해 보는 것도 방법이다. 실거주라면 드마레스트처럼 학군이 검증된 동네에 집중하고, 투자라면 캡레이트가 더 높은 인근 지역과 병행해서 포트폴리오를 짜는 식이다. 두 목적을 한 채의 집에 모두 담으려 하면 어느 쪽도 만족스럽지 않은 결과로 이어질 수 있다.

과도한 레버리지를 일으켜 무리하게 매입가를 끌어올리는 것은 특히 이런 소형 프리미엄 시장에서 위험할 수 있다. 매물 자체가 적다 보니 급하게 팔아야 할 사정이 생기면 원하는 가격을 받기 어려울 수 있기 때문이다. 재산세 재평가 리스크도 함께 고려해야 한다. 집값이 크게 오른 시기에는 재평가 이후 세금 부담도 함께 뛸 가능성이 있다. 학군을 보고 들어오는 실거주 가정이라면 이런 리스크를 감당할 수 있는 자금 여력을 갖춘 뒤 접근하는 편이 안전해 보인다. 투자 목적이든 실거주 목적이든, 이 글은 투자 및 법률 조언이 아니며 실제 계약 전에는 전문가 상담을 거쳐볼 만하다.