렌트 수익률이 실제로 몇 퍼센트나 나오는지 궁금해하는 문의를 디마레스트 매물로 자주 받는다. 계산기를 두드려 보면 매입가가 높은 지역일수록 표면 렌트만 보고 판단했을 때와 세금, 관리비까지 넣었을 때의 차이가 크게 벌어진다.

디마레스트의 렌트는 뉴저지 안에서도 높은 축에 속한다. Zumper 자료로 아파트 평균 렌트는 3,635달러이고, Zillow는 중간값을 4,200달러로 집계했다. 이걸 쉽게 말하면 렌트만 보면 매력적인 숫자지만, 그만큼 매입가도 높다는 뜻이라 단순 비교는 위험하다.

같은 예산이라면 매입가가 낮은 지역과 디마레스트가 어떻게 갈리는지 견줘 보면 이해가 쉽다. 매입가 대비 월세가 1% 이상이면 현금흐름이 나올 가능성이 높다고 보는 1% 룰을 기준으로 하면, 디마레스트처럼 고가 지역은 렌트가 높아도 매입가 대비 비율은 오히려 낮게 나오는 경우가 많다. 반대로 매입가가 낮은 지역은 렌트 절대액은 작아도 비율로는 기준을 채우기 쉽다.

재산세 차이도 수익률 계산에 직접 반영된다. 디마레스트의 실효 재산세율은 2.92%로, 뉴저지 주 중간값 2.88%보다도 높은 수준이다. 2024년 기준 디마레스트는 버겐 카운티 안에서 평균 주택 재산세 청구액이 2만 4,741달러로 가장 높았다. 용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 된다. 렌트가 아무리 높아도 재산세가 그만큼 크게 빠져나가면 순수익률은 눈에 띄게 줄어든다.

대출 조건까지 넣어 비교해 보자. 투자용 주택은 다운페이먼트가 15에서 25% 필요하고, 신용점수 620점 이상이면 승인은 가능하지만 740점 이상이어야 유리한 금리를 받는다. 금리도 실거주용보다 0.5에서 0.75%포인트 높게 책정되는 것이 일반적이고, 대출기관은 예상 렌트 수입의 75%까지만 소득으로 인정한다.

뉴저지는 세입자를 정당한 사유 없이 내보낼 수 없는 Anti-Eviction Act을 주 전체에 적용하고 있다. 렌트컨트롤 자체는 주 전체 제도가 아니라 지자체별 조례로 운영되므로, 디마레스트에 해당 조례가 있는지는 borough를 통해 직접 확인하는 편이 안전하다.

수익률을 순영업소득 대비 매입가로 계산하는 캡레이트로 놓고 다른 지역과 나란히 비교해 보면, 디마레스트는 시세 차익 기대가 렌트 수익률보다 우선되는 지역에 가깝다. 관리업체 위탁 시 월세의 8에서 12% 수수료, 매년 자산가치 1% 정도의 유지보수 적립도 계산에 넣어야 한다.

같은 버겐 카운티 안에서도 크레스킬의 실효 재산세율은 2.23%, 클로스터는 2.03%로 디마레스트보다 낮게 나온다. 세 지역을 나란히 놓고 보면 렌트와 매입가만이 아니라 재산세 하나만으로도 순수익 차이가 벌어질 수 있다는 점이 확인된다. 렌트 수익률을 최우선으로 본다면 디마레스트보다 재산세율이 낮은 인근 지역을 함께 검토해 보는 것도 방법이다.

대출 조건과 재산세를 함께 놓고 보면 디마레스트는 렌트 수익률형 투자보다는 자산 보유와 시세 차익을 함께 노리는 투자자에게 더 맞는 지역으로 보인다. 반대로 매달 들어오는 현금흐름이 우선순위라면, 매입가와 재산세율이 낮은 지역을 같은 기준으로 비교해 캡레이트가 더 높게 나오는 쪽을 선택하는 것이 목적에 맞는 선택으로 보인다.

랜드로드 보험 역시 매입가가 높은 지역일수록 보장 금액 기준이 함께 올라가므로 보험료 자체도 비례해서 높아지는 경향이 있다. 이걸 쉽게 말하면 집값이 비싼 만큼 보험사가 책정하는 보장 한도도 커지고, 그만큼 매달 나가는 보험료 부담도 커진다는 뜻이다. 매입 전 견적을 미리 받아 두 지역의 순현금흐름을 나란히 비교해 보는 편이 좋다.

이 글은 투자, 법률 조언이 아니며 세율과 임대 조례는 지자체마다 다를 수 있으므로 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 회계사의 상담을 받아보기 바란다.