은퇴 후 고정수입만으로 생활비를 감당하기 빠듯하다고 느낄 때 앨버커키에서 자주 나오는 질문은 두 가지로 갈린다. 지금 집을 팔고 더 작은 곳으로 옮길 것인가, 아니면 집은 그대로 두고 지분만 현금으로 끌어올 것인가 하는 갈림길이다. 고정된 은퇴 소득만으로는 부족하다고 느끼던 가정이 후자, 즉 리버스 모기지 쪽을 알아보기 시작하는 경우를 심심찮게 보게 된다.

리버스 모기지를 쉽게 말하면, 62세 이상 주택 소유자가 집을 팔지 않고도 그 집에 쌓인 지분을 담보로 자금을 받는 대출이다. 매달 갚아나가는 일반 모기지와는 반대로, 대출기관으로부터 일시불, 월지급, 신용한도 중 원하는 방식으로 돈을 받고, 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 그 집을 주 거주지로 쓰지 않을 때 상환하는 구조라고 이해하면 된다. 이 가운데 연방주택청, FHA가 보증하는 Home Equity Conversion Mortgage, HECM이 미 연방정부가 보증하는 유일한 리버스 모기지 유형으로 가장 많이 쓰인다(hud.gov 기준). 실제로 받을 수 있는 금액은 집값뿐 아니라 신청자 중 나이가 어린 쪽의 연령과 신청 시점의 이자율에 따라서도 달라지는데, 나이가 많을수록, 이자율이 낮을수록 받을 수 있는 금액이 커지는 경향이 있어서 같은 앨버커키 안에서도 가구별로 결과가 다르게 나올 수 있다. 신청 과정에서는 세금과 보험료를 계속 낼 수 있는지를 보는 재정능력 평가도 함께 진행되는데, 이 평가를 통과하지 못하면 애초에 대출이 승인되지 않을 수 있다는 점도 다운사이징과 비교할 때 참고할 부분이다.

앨버커키의 경우 질로우 기준 평균 주택 가치가 35만 91달러로 최근 1년 사이 1.1% 오른 수준이다(2026년 기준, Zillow). 다운사이징을 택하면 목돈을 한 번에 손에 쥘 수 있지만 이사와 매도 과정을 거쳐야 하고, 리버스 모기지를 택하면 지금 집에 그대로 살면서 현금흐름을 확보할 수 있는 대신 매달 재산세와 보험료는 계속 부담해야 한다는 차이가 있다. 앨버커키의 실효 재산세율은 중위 기준 1.37% 수준으로(Ownwell 기준) 뉴멕시코 주 평균 0.85%보다 높은 편이어서, 어느 쪽을 택하든 세금 부담은 미리 계산해두는 편이 좋다.

리버스 모기지 쪽을 선택할 경우 초기 비용도 함께 따져봐야 한다. 오리지네이션 수수료, 모기지보험료(MIP, 초기 약 2%대에 연 0.5% 수준 추가), 클로징비용까지 더해지면 일반 모기지보다 초기 비용이 높게 나타난다(consumerfinance.gov). 여기에 시간이 지날수록 대출 잔액이 불어나면서 집에 남는 지분은 줄어드는 구조이기 때문에, 자녀에게 물려줄 수 있는 자산이 그만큼 줄어들 수 있다는 점도 다운사이징과 비교했을 때 눈여겨봐야 할 차이다. 재산세나 보험료, 유지비를 계속 내지 못하면 채무불이행으로 집을 잃을 위험까지 생길 수 있다는 점은 두 선택지를 통틀어 가장 신중하게 봐야 할 부분이다.

그래도 리버스 모기지 쪽의 장점을 쉽게 말하면, 매달 갚아야 할 돈 없이 생활비나 의료비를 마련할 수 있다는 점, 그리고 HECM은 non-recourse 구조여서 나중에 집값이 대출 잔액보다 낮아져도 FHA 보증 덕분에 상속인이 그 차액을 갚지 않아도 된다는 점이다. 다운사이징이 주는 목돈의 단순함과, 리버스 모기지가 주는 거주 안정성 중 어느 쪽이 본인 상황에 맞는지는 결국 재정 여력과 가족계획에 따라 달라진다.

뉴멕시코 주는 65세 이상 인구가 전체의 20.3%로 미국 전체 평균 18%보다 높은 고령화 주에 속한다(2024년 기준). 앨버커키에서도 두 선택지를 놓고 고민하는 가정을 앞으로 더 자주 보게 될 것으로 보인다. HECM은 신청 전 HUD 승인 상담기관, HUD-approved counselor과의 의무 상담을 거쳐야 하는데, 이 자리에서 다운사이징과 리버스 모기지를 다시 한 번 비교해보는 것도 방법이다. 고령층을 노린 리버스 모기지 관련 사기 사례도 있는 만큼 서두르지 말고 가족과 충분히 상의한 뒤 결정해도 늦지 않다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 거치기 바란다.