가장 먼저 드는 고민이 갑자기 늘어난 의료비를 어떻게 마련할까일 때가 있습니다. 새크라멘토에서 상담을 받은 한 어르신도 그랬습니다. 은퇴 후 정해진 소득 안에서 예상치 못한 병원비가 겹치면서, 저축을 헐지 아니면 집의 지분을 활용할지 저울질하고 있었습니다.

저축을 헐면 당장은 해결되지만 남은 노후자금이 줄어듭니다. 반대로 리버스모기지를 이용하면 저축을 지키면서 집의 지분으로 자금을 마련할 수 있습니다. 62세 이상 주택소유자가 살고 있는 집을 담보로, 매달 갚지 않고 대출기관으로부터 일시불이나 월지급, 신용한도 형태로 자금을 받는 구조입니다.

새크라멘토의 주택가격을 보면 이 지분의 규모를 가늠할 수 있습니다. Zillow 기준 2026년 새크라멘토의 평균 주택가치는 48만 488달러이고, 새크라멘토 카운티 단위 최근 3개월 중위 매매가는 53만 8000달러 수준입니다. 오래 거주한 주택일수록 지분이 넉넉해, 의료비 같은 예상치 못한 지출에 대응할 여지가 생깁니다.

연방주택청이 보증하는 HECM은 정부가 보증하는 유일한 리버스모기지 유형입니다. 비소구 구조라 집값이 대출잔액보다 낮아져도 상속인이 초과분을 갚지 않아도 됩니다. 저축을 헐지 않고도 현금흐름을 만들 수 있다는 점이 의료비처럼 갑작스러운 지출 앞에서는 분명한 장점으로 다가옵니다.

받을 수 있는 금액은 나이와 주택가치, 신청 시점의 금리로 정해집니다. 나이가 많을수록, 집값이 높을수록, 금리가 낮을수록 한도가 커지는 구조입니다.

재산세가 부담스럽다면 캘리포니아의 재산세 납부유예 프로그램도 함께 확인해 볼 만합니다. 소득 요건을 충족하는 62세 이상 저소득 주택소유자를 대상으로 하는 제도입니다.

받는 방식도 고를 수 있습니다. 의료비처럼 정기적으로 나가는 지출이라면 매달 일정액을 받는 방식이 맞을 수 있고, 목돈이 한 번에 필요하다면 일시불을, 언제 나갈지 모르는 지출이라면 신용한도를 선택할 수 있습니다. 신용한도는 쓰지 않은 만큼 시간이 지나며 한도가 늘어나는 특징도 있습니다.

하지만 저축을 헐어 쓰는 것과 달리, 리버스모기지에는 초기 비용이 따릅니다. 오리지네이션 수수료와 초기 2%대의 모기지보험료, 클로징비용까지 더하면 처음부터 적지 않은 비용이 발생합니다. 시간이 지날수록 지분이 줄어들어 자녀에게 남길 자산이 감소할 수 있고, 재산세와 보험료를 계속 내지 못하면 채무불이행 위험도 생깁니다.

재정능력 평가 과정에서는 신용 이력과 소득, 지출을 함께 살펴봅니다. 세금을 밀려서 낸 이력이 있다면, 대출금 중 일부를 재산세와 보험료 몫으로 따로 떼어두는 조치가 적용되기도 합니다. 의료비를 마련하는 것과 별개로, 이런 안전장치가 있다는 점도 함께 알아두면 좋겠습니다.

캘리포니아 실효 재산세율은 평균 0.71% 수준이지만, 이는 Prop 13으로 낮게 묶인 기존 소유자가 섞인 평균치입니다. 최근 매입했거나 재평가를 앞둔 주택은 1.1%에서 1.3% 사이가 현실적입니다. 캘리포니아 65세 이상 인구는 전체의 16.5%를 차지하고 있어, 저축과 지분 활용 사이에서 저울질하는 가구가 앞으로도 계속 늘어날 것으로 보입니다.

소유자가 세상을 떠난 뒤에는 상속인이 집을 팔아 대출을 정리하거나, 잔액을 갚고 집을 유지하거나, 집을 대출기관에 넘기는 방법 중에서 선택할 수 있습니다. 고령층을 노린 리버스모기지 관련 사기도 실제로 보고되는 만큼, 무료 혜택이나 서두르라는 권유는 경계하는 것이 좋습니다.

HECM 신청 전에는 HUD 승인 상담기관과의 의무 상담을 반드시 거쳐야 합니다. 저축을 헐지, 지분을 활용할지는 정답이 정해진 문제가 아닙니다. 상담을 받아보고 가족과도 충분히 이야기 나눈 뒤에 결정해 보기 바랍니다.

HUD 상담은 대면, 전화, 온라인 중에서 선택할 수 있습니다. 상담을 마치면 증명서를 받게 되고, 이 증명서가 있어야 대출 신청 절차를 시작할 수 있습니다.