집을 살 때 학군을 따진다는 건 누구나 알지만, 실제로 재산세 구조와 교육 예산이 어떻게 연결되는지 제대로 이해하는 사람은 드물다.

Sacramento에서 살면서 이 부분을 정리해두면 집 구매 결정에 실질적인 도움이 된다.

캘리포니아 재산세의 기본은 Proposition 13(1978년 통과)이 정한 틀에서 시작한다.

취득 당시 과세표준 기준으로 연간 최대 1%의 재산세율이 적용되고, 매년 과세표준 인상폭은 2%를 초과할 수 없다.

단, 1%는 기본세율이고 여기에 각종 채권 상환을 위한 추가 과세(Mello-Roos, 학교 채권 등)가 붙는다. Sacramento 지역의 실질 재산세 실효세율은 보통 1.1%에서 1.3% 수준으로 형성된다. 이 실효세율은 동네마다 다르고, 학교 채권 통과 여부에 따라 차이가 난다.

Sacramento시 내 주요 교육구는 Sacramento City Unified School District(SCUSD)다. 이 교육구는 Sacramento 시내 대부분의 공립학교를 관할하며 Sacramento, CA 95814를 포함한 시내 전역이 대상이다. 교육구 예산은 주 정부 보조금, 연방 보조금, 지역 재산세 수입의 세 축으로 구성된다.

캘리포니아는 Proposition 98에 따라 주 예산의 일정 비율을 교육에 의무 배정하도록 규정하고 있어, 지역 재산세 수입이 낮더라도 주 정부 보조금으로 어느 정도 보완된다. SCUSD 외에 Sacramento County 내에는 Elk Grove Unified School District, San Juan Unified School District, Folsom Cordova Unified School District, Natomas Unified School District 등이 독자적으로 운영된다.

잠깐! 이 교육구 경계를 모르고 집을 샀다가 나중에 기대했던 학교가 아닌 곳에 배정받는 경우가 생긴다.

집 주소가 어느 교육구에 속하는지는 반드시 사전에 확인해야 한다. 학교 채권(School Bond)은 교육구 내 유권자 투표로 통과되며, 통과되면 해당 교육구 내 부동산에 추가 과세가 부과된다. 예를 들어 SCUSD가 학교 시설 개선을 위한 채권을 통과시키면 해당 구역 주택 소유자들의 재산세 고지서에 항목이 추가로 붙는다.

Elk Grove Unified School District(EGUSD)는 Sacramento 교외 지역에서 학업 성취도가 높은 편으로 평가받는 교육구 중 하나다. 이 지역 집값이 시내 대비 높게 형성되는 이유 중 하나가 학군 프리미엄이다. 교육과 부동산은 떼어놓고 생각할 수 없다.

재산세 영수증 한 장을 꼼꼼히 읽어보면 내 돈이 어디로 가는지 보인다.