제가 살펴본 사례 중에는 프로비던스의 오래된 벽돌 건물을 개조한 콘도를 계약하려던 분이 리저브펀드가 얼마나 쌓여 있는지 물어왔던 경우가 있다. 같은 시 안에서도 오래된 방직 공장이나 창고를 개조한 건물이 많은 동네인지, 아니면 비교적 최근에 지어진 단지인지에 따라 리저브펀드 상황이 크게 달라진다는 점을 먼저 짚어주었다.

로드아일랜드주 전체의 중위 콘도 관리비는 월 314달러 수준으로, 이는 전국 평균보다 높은 편이다. 프로비던스 개별 통계는 확인이 제한적이라 주 전체 수치를 기준으로 삼았다는 점을 밝혀 둔다. 관리비에는 건물 외관 유지보수, 마스터 보험, 공용시설 관리, 조경, 쓰레기 수거, 리저브펀드 적립이 포함되는데, 개조 건물일수록 오래된 배관과 지붕, 전기 설비 교체 비용이 더해져 관리비가 높게 책정되는 경우가 많다.

로드아일랜드주는 현재 콘도 협회에 리저브 스터디 실시나 리저브펀드 적립을 의무화하는 법이 없다. 다만 신규 개발 콘도의 경우 공모설명서에 도색, 지붕 교체, 도로 재포장 등에 필요한 예상 리저브 금액과 공용요소별 예상 수명을 공개하도록 요구하는 규정은 있다. 최근에는 엔지니어나 건축사가 인증한 리저브 스터디를 의무화하는 법안이 주 의회에 발의된 상태지만 아직 통과된 법은 아니어서, 지금 계약을 검토하는 분이라면 기존 건물의 재무제표를 직접 확인하는 절차가 더욱 중요하다.

제가 살펴본 개조 건물 사례들을 보면 리저브펀드가 넉넉한 건물과 그렇지 않은 건물의 차이는 결국 관리비 청구서가 아니라 특별부과금 통지서로 드러난다. 리저브펀드가 부족한 상태에서 지붕이나 배관 교체 시점이 닥치면 세대당 큰 금액의 특별부과금이 한 번에 부과되는 경우도 드물지 않다. 대출기관 역시 이런 리저브펀드 상태와 연체 세대 비율, 소송 여부를 함께 심사해 기준에 못 미치면 non-warrantable condo로 분류하므로, 계약 전 확인이 곧 대출 가능 여부와도 직결된다.

• 리저브펀드 잔액과 최근 리저브 스터디 여부
• 건물 연식과 주요 설비 교체 이력
• 연체 세대 비율과 소송 여부
• 최근 특별부과금 부과 내역
• 임대 제한과 반려동물 규정

프로비던스에서 한인 가정이 눈여겨보는 학군은 주로 이스트사이드와 근교 크랜스턴 방향으로 갈리는데, 학군 등급은 GreatSchools나 Niche 지표를 참고하되 경계는 자주 바뀌므로 계약 전 실제 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 렌트 수익을 목적으로 개조 건물 콘도를 보는 투자자라면 오래된 건물일수록 관리비에 리저브펀드 적립 비중이 낮게 잡혀 있을 위험이 크다는 점을 감안해야 한다. 매사추세츠에서 이주하는 가정이라면 재산세율이나 보험료 산정 방식이 이전 거주지와 다를 수 있다는 점도 함께 살펴보기 바란다. 특정 수익률을 보장할 수 있는 시장은 아니므로, 건물 연식과 리저브펀드 상태를 함께 확인하는 절차가 결국 특별부과금 리스크를 줄이는 가장 현실적인 방법으로 보인다.

개조 건물의 경우 관리회사가 오래된 배관이나 전기 설비 이력을 얼마나 체계적으로 기록해 왔는지도 눈여겨볼 부분이다. 최근 이사회 회의록을 요청해 특별부과금 관련 논의가 있었는지 확인하고, 리저브펀드 계좌가 운영 예산과 분리돼 관리되고 있는지도 함께 살펴보면 서류만으로는 보이지 않는 부분까지 가늠할 수 있다.

최근 3년 안에 특별부과금이 있었다면 그 사유가 지붕이나 배관 같은 일회성 수리였는지, 반복될 가능성이 있는 구조적 문제였는지도 함께 확인해 볼 필요가 있다. 개조 건물일수록 이 부분을 꼼꼼히 짚어보는 것이 결국 특별부과금 재발을 피하는 길이다. 같은 프로비던스 안에서도 동네와 건물 연식에 따라 관리비와 리저브펀드 상황이 다르게 갈리는 만큼, 매물 가격만 보고 결정하기보다 건물 단위로 서류를 확인하는 절차를 권해 둔다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 변호사 상담을 함께 권한다.