리버스모기지에 대한 오해를 풀어준 상담이 있었다. 집을 은행에 넘기는 대출로 알고 있던 분이었다. 실제로는 다르다. 소유권은 그대로 남는다. 로랜드하이츠에서 나눈 대화를 정리해 본다.

첫 번째 오해는 집을 은행이 가져간다는 것이다. 실제로는 소유권이 그대로 유지되며, 대출 원리금은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 정산된다. 62세 이상 주택소유자가 살고 있는 집의 지분을 담보로, 대출기관으로부터 일시불, 월지급, 신용한도 형태로 자금을 받는 구조다.

두 번째 오해는 받을 수 있는 돈이 무제한이라는 것이다. 실제로는 나이, 주택가치, 금리에 따라 대출 한도가 정해진다. Zillow 기준 2026년 로랜드하이츠의 평균 주택가치는 94만 6276달러로 전년 대비 8.7% 올랐다. 주택가치가 높을수록 활용 가능한 금액도 커지지만, 무제한은 아니다.

연방주택청이 보증하는 HECM은 정부가 보증하는 유일한 유형이다. 비소구 구조라 집값이 대출잔액보다 낮아져도 상속인이 초과분을 갚지 않는다. 매달 상환 부담이 없다는 점도 장점이다.

다섯 번째 오해는 받는 방식이 하나뿐이라는 것이다. 실제로는 일시불, 월지급, 신용한도 중에서 고를 수 있다. 신용한도는 쓰지 않은 만큼 한도가 늘어난다. 상황에 맞춰 조합하는 것도 가능하다.

세 번째 오해는 비용이 거의 없다는 것이다. 실제로는 정반대에 가깝다. 오리지네이션 수수료, 초기 2%대의 모기지보험료, 클로징비용까지 더하면 초기 비용이 일반 모기지보다 높다. 시간이 지날수록 지분은 줄고, 상속인에게 남길 자산도 함께 줄어든다.

일곱 번째 오해는 심사가 형식적이라는 것이다. 실제로는 신용 이력과 소득, 지출을 살펴보는 재정능력 평가를 거친다. 세금을 밀린 적이 있으면 대출금 일부를 재산세와 보험료 몫으로 따로 떼어둔다. 형식적이지 않다.

여덟 번째 오해는 아무 때나 취소할 수 없다는 것이다. 실제로는 계약 후 일정 기간 안에 별다른 이유 없이 취소할 수 있는 권리가 있다. 정확한 기간과 절차는 계약서와 상담 과정에서 확인해야 한다.

아홉 번째 오해는 누구나 똑같은 금액을 받는다는 것이다. 실제로는 나이, 주택가치, 금리에 따라 금액이 달라진다. 나이가 많을수록, 집값이 높을수록 유리한 구조다.

네 번째 오해는 재산세를 안 내도 된다는 것이다. 실제로는 재산세와 보험료를 계속 내야 하고, 내지 못하면 채무불이행 위험이 생긴다. 캘리포니아 실효 재산세율은 평균 0.71% 수준이지만, 이는 Prop 13으로 낮게 묶인 기존 소유자가 섞인 수치다. 최근 매입했거나 재평가를 앞둔 주택은 1.1%에서 1.3% 사이가 현실적이다.

캘리포니아 65세 이상 인구는 전체의 16.5%를 차지한다. 오해와 사실을 정확히 구분해 두는 것이 이 인구층에게는 특히 중요하다.

여섯 번째 오해는 상속인에게 아무 선택권이 없다는 것이다. 실제로는 다르다. 상속인은 집을 팔아 대출을 정리하거나, 잔액을 갚고 집을 유지하거나, 집을 대출기관에 넘기는 방법 중에서 고를 수 있다. 오해가 많은 만큼, 낯선 권유나 서두르는 제안은 한 번 더 의심해 볼 필요가 있다.

열 번째 오해는 상담이 형식적인 서명 절차라는 것이다. 실제로는 대면, 전화, 온라인 중에서 방식을 고를 수 있고, 상담을 마쳐야 받는 증명서가 있어야 대출 신청이 시작된다. 비용, 대안, 가족 상황까지 함께 짚어보는 실질적인 과정이다.

오해를 하나씩 풀어놓고 보면 결국 남는 것은 단순한 사실이다. 조건에 맞는지, 비용을 감당할 수 있는지를 차분히 따져보면 된다.

HECM은 신청 전 HUD 승인 상담기관과의 의무 상담을 거쳐야 한다. 오해 없이 사실만 놓고 판단하려면 이 상담과 가족 간 대화가 가장 확실한 방법이다.