뉴햄프셔 콩코드에서 집을 알아보는 한인 가정들이 최근 부쩍 늘었다. 이들이 공통적으로 묻는 질문은 하나로 모인다. 지금 모기지 금리가 어느 수준이고, 왜 이렇게 형성되는가 하는 점이다.

모기지 금리는 단일 변수로 결정되지 않는다. 가장 기본이 되는 것은 10년물 국채 수익률이다. 모기지 대출의 평균 상환 기간이 국채 만기와 비슷하게 맞춰지는 경향이 있어, 국채 수익률이 오르내리면 모기지 금리도 같은 방향으로 움직이는 패턴이 자주 관찰된다. 여기에 연준의 기준금리 정책, 인플레이션 흐름, MBS 시장의 수급 상황이 더해진다.

확인해야 할 항목을 정리하자면 다음과 같다. 첫째, 10년물 국채 수익률의 최근 방향. 둘째, 연준 회의 이후 발표되는 정책 성명서의 톤. 셋째, 소비자물가지수와 고용지표 흐름. 넷째, 본인의 신용점수와 DTI 비율. 다섯째, 다운페이먼트로 준비 가능한 금액이다. 이 다섯 가지를 함께 놓고 봐야 실제 받게 될 금리를 가늠할 수 있다.

최근 시장을 보면 30년 고정 모기지 평균 금리는 프레디맥 PMMS 기준으로 6%대 중후반 선에서 형성되어 있는 흐름이 나타난다. 15년 고정은 이보다 낮은 수준에서 움직이는 경우가 많아, 총 이자 비용을 줄이려는 차입자들이 관심을 갖는 편이다. 다만 월 상환액 부담이 커지는 만큼 소득과 지출 구조를 먼저 점검할 필요가 있다.

ARM과 고정금리 사이의 선택도 확인이 필요한 항목이다. ARM은 초기 몇 년간 상대적으로 낮은 금리를 제공하지만, 고정 기간이 끝난 이후 시장 금리에 따라 상환액이 달라질 수 있다는 점이 부담으로 작용할 수 있다. 5년에서 7년 사이 재융자나 매도 계획이 있는 경우라면 ARM이 유리하게 작용할 가능성이 있고, 장기 거주가 목표라면 고정금리가 안정적인 선택으로 평가되는 경향이 있다.

신용점수에 따른 금리 차이도 확인 대상이다. 신용점수가 높을수록, 그리고 다운페이먼트 비율이 높을수록 더 낮은 금리를 받을 가능성이 커진다. 반대로 DTI 비율이 높으면 승인 자체가 까다로워지거나 금리 조건이 불리해질 수 있어, 대출 신청 전 부채 정리와 신용 관리가 선행되어야 한다.

콩코드는 대도시권에 비해 대출 상품을 취급하는 렌더 수가 제한적인 편이라, 여러 곳의 견적을 받아 비교하는 절차가 특히 중요하다. 온라인 렌더와 지역 은행, 신협의 조건을 함께 확인해 보면 같은 신용점수라도 조건 차이가 발생하는 경우를 확인할 수 있다.

한인 가구 입장에서는 대출 신청 전에 최소 3개월 정도 신용카드 사용 패턴과 부채 비율을 정리해 두는 것이 실질적으로 도움이 된다. 또한 여러 렌더에서 사전승인을 받아 실제 적용 금리 범위를 확인한 뒤 진행하는 것이 유리한 조건을 확보하는 방법이 될 수 있다.

향후 금리 흐름은 인플레이션 지표와 연준의 정책 판단에 따라 달라질 가능성이 있어 단정하기는 조심스럽다. 다만 확인해야 할 항목들을 체계적으로 점검하는 습관이 콩코드에서 내 집 마련을 준비하는 한인 가정들에게 실질적인 도움이 될 것으로 보인다.