캐시플로우 계산을 잘못해서 손해를 본 사례를 종종 본다. 렌트만 보고 대출 원리금과 세금, 보험을 빼먹는 식이다. 치노에서도 마찬가지다. 숫자를 하나씩 짚어보자.

치노의 평균 렌트는 2026년 4월 기준 월 2,488달러다(RentCafe 기준). 1년 전보다 0.62퍼센트 낮아졌다. 매물의 30퍼센트는 2,001달러에서 2,500달러 사이에 몰려 있다. 매입가 대비 월 렌트가 1퍼센트를 넘는지 보는 1퍼센트 룰을 적용해 보면, 이 지역은 매입가에 따라 기준 근접 여부가 크게 갈린다.

렌트만으로 수익을 판단하면 안 된다. 대출 원리금, 재산세, 보험, 관리비, 유지보수비를 모두 빼야 진짜 현금흐름이 나온다. 여기서 놓치기 쉬운 항목이 재산세다. 캘리포니아는 Prop 13에 따라 기본세율이 매입가의 1퍼센트다. 다만 지방채와 특별부과금이 더해지면서 최근 매입자의 실효세율은 1.1에서 1.3퍼센트 안팎까지 올라가는 것이 일반적이다.

임대료 인상 한도도 캐시플로우에 영향을 준다. 캘리포니아는 AB 1482, Tenant Protection Act에 따라 대상 물건의 연간 임대료 인상을 5퍼센트에 지역 소비자물가지수를 더한 값, 최대 10퍼센트로 제한한다. 2026년 8월부터 2027년 7월까지 샌버나디노 카운티에 적용되는 상한선은 8.1퍼센트다. 다만 단독주택이나 콘도는 법인이나 리츠 소유가 아니고 계약서에 예외 문구를 명시했다면 상한 규정에서 빠질 수 있다. 치노처럼 단독주택 매물이 많은 지역에서는 이 부분을 확인해야 한다.

대출 조건도 계산에 넣어야 한다. 투자용 주택은 다운페이먼트가 15에서 25퍼센트로 실거주보다 높다. 신용점수는 620점부터 승인 가능하지만 740점은 넘어야 유리한 금리를 받는다. 금리도 실거주용보다 0.5에서 0.75퍼센트포인트 높게 책정된다. 예상 렌트 수입은 대출 심사에 통상 75퍼센트까지만 반영된다. 리스 계약서나 감정평가서의 렌트 스케줄을 미리 준비해두면 좋다.

관리를 맡기면 월세의 8에서 12퍼센트가 수수료로 나간다. 랜드로드 보험료도 일반 주택보험보다 높다. 유지보수 비용은 매년 자산가치의 약 1퍼센트 정도를 적립해 두는 것이 흔히 쓰이는 기준이다. 이 항목들을 하나라도 빼고 계산하면 캐시플로우가 실제보다 좋아 보이기 쉽다.

매도 시점에는 1031 교환으로 양도소득세 납부를 동종자산 재투자로 이연할 수 있다. 장기 보유 계획이 있다면 미리 알아두면 도움이 된다.

수익성 비교에는 캡레이트를 쓴다. 순영업소득을 매입가로 나눈 값이다. 순영업소득은 렌트 수입에서 재산세, 보험, 관리비, 유지보수비를 뺀 금액이다. 이 값을 매물마다 계산해두면 치노 안에서 어느 매물이 더 나은지 비교하기 쉽다. 학군이 좋은 지역을 찾는다면 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 경계는 자주 바뀐다. 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해야 한다. 타주에서 왔다면 렌트법 기준부터 새로 확인하는 것이 순서다.

보험도 놓치기 쉬운 항목이다. 일반 주택보험이 아니라 랜드로드 보험으로 가입해야 한다. 임대 손실과 세입자 배상책임까지 보장하는 대신 보험료는 일반 보험보다 높다. 이 비용도 처음부터 캐시플로우 계산에 넣어야 한다. 관리 위탁 여부와 상관없이 공실 기간까지 감안한 보수적인 시나리오로 한 번 더 계산해두면, 예상치 못한 지출이 생겨도 당황할 일이 줄어든다. 숫자를 미리 다 적어두는 습관 하나가 나중의 손해를 막아주고 협상에서도 유리하게 작용한다. 계약서에 서명하기 전에 다시 한 번 점검하자.

결국 캐시플로우는 렌트에서 모든 비용을 뺀 뒤에야 제대로 보인다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 회계 전문가의 상담을 받아보기 바란다.