토랜스에서 비슷한 예산으로 집을 알아보면 구축 쪽이 확실히 더 넓은 평수를 준다는 걸 체감하게 된다. 실제로 신축 유닛의 평균 렌트비와 도시 전체 평균을 나란히 놓아 보면 그 차이가 숫자로도 뚜렷하게 드러난다.

토랜스 전체 평균 렌트비는 2527달러로 전년 대비 1.37퍼센트 오른 수준이다. 반면 신축으로 분류되는 유닛만 따로 보면 평균 3414달러로, 도시 전체 평균보다 35퍼센트 가까이 높다. 유닛 타입별 신축 렌트비는 스튜디오 1676달러, 1베드룸 2092달러, 2베드룸 2674달러, 3베드룸 3249달러로 조사됐다.

이 점은 신축이 최신 설비와 에너지 효율을 갖춘 만큼 값을 하는 것으로 볼 수도 있지만, 반대로 말하면 같은 예산으로 구축을 택했을 때 얻을 수 있는 평수와 위치의 이점이 그만큼 크다는 뜻이기도 하다. 실제로 살펴본 사례 중에는 구축 2베드룸을 신축 1베드룸과 비슷한 렌트비에 구한 경우도 있었다.

신축은 관리비 면에서 유리하다. 최신 단열재와 스마트홈 설비 덕분에 전기, 냉난방 비용이 구축보다 덜 나오는 경향이 있고 1년에서 10년 사이의 건축 보증이 따라오는 경우가 많다. 다만 콘도나 타운하우스라면 커뮤니티 시설이 많은 만큼 HOA 비용이 더 높게 책정되는 부담도 함께 있다.

구축은 토랜스처럼 오래전부터 한인 가정이 자리 잡은 동네에서 특히 강점을 보인다. 이미 검증된 학교와 상권, 성숙한 조경이 있고 평수도 넉넉한 편이다. 다만 연식이 20년, 30년을 넘어가면 배관이나 지붕 수리가 필요한 시점이 다가올 수 있다는 리스크는 감안해야 한다.

전국 평균으로는 신축과 구축의 렌트비 격차가 10퍼센트에서 20퍼센트 수준이라고 알려져 있는데, 토랜스의 35퍼센트라는 격차는 이보다 뚜렷하게 큰 편이다. 이는 신축 물량 자체가 많지 않은 지역 특성이 반영된 결과로 보인다.

모기지 금리가 높은 수준에 머물러 있는 동안에는 매매보다 렌트를 택하는 가구가 늘어나는 흐름이 이어질 수 있다. 토랜스처럼 신축 물량이 제한적인 지역에서는 이런 수요가 구축 렌트 시장에도 영향을 줄 수 있다.

토랜스는 해안에 가까워 다른 남가주 내륙 지역보다 기온이 온화한 편이다. 이런 기후는 건물 노후화 속도를 늦추는 요인이 되지만, 바닷바람으로 인한 염분 부식은 오래된 건물의 외벽과 창호에 영향을 줄 수 있어 구축을 볼 때 점검해 볼 만하다.

한인 가정이 선호하는 학군 지역을 확인할 때는 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌는 편이라 계약 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보는 절차가 필요하다.

타주에서 오는 가정이라면 재산세 구조도 함께 봐야 한다. Proposition 13에 따라 구매 시점 가격이 재산세 기준이 되고 이후 연 2퍼센트 상한 안에서만 오르기 때문에, 최근 신축을 매입한 경우가 오래 보유한 구축 소유주보다 세금 부담이 큰 경우가 흔하다.

타주에서 오는 가정이라면 토랜스가 속한 로스앤젤레스 카운티의 임대료 규제도 함께 확인해 볼 만하다. 건물 연식과 유닛 수에 따라 규제 적용 여부가 달라질 수 있어 구축 매물일수록 이 부분을 미리 짚어보는 것이 순서다.

한국에서 막 이민 와 처음 정착하는 가정이라면 토랜스 내에서도 해안 쪽과 내륙 쪽의 렌트비 차이가 꽤 크다는 점을 참고할 만하다. 같은 신축이라도 위치에 따라 렌트비가 수백 달러씩 갈리는 경우가 흔하다.

렌트 수익을 보는 투자자라면 신축의 높은 임대가와 구축의 낮은 매입 부담을 함께 저울질해 볼 만하다. 어느 쪽도 무조건 유리하다고 단정하기는 어렵고, 공실률과 관리비까지 포함한 실질 수익률로 비교해 보는 것이 안전하다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 함께 받아보기 바란다.