얼마 전 클라크스빌에서 매물 세 곳을 나란히 놓고 렌트 수익을 계산해 본 적이 있다. 매입가는 비슷한데 월세가 조금씩 다르다 보니 어느 쪽이 나은지 숫자로 짚어보지 않고는 판단하기 어려웠다. 이럴 때 기준이 되는 것이 총수익률과 캡레이트, 캐시온캐시 수익률이라는 세 가지 지표다. 이름은 비슷해 보여도 계산 방식과 알려주는 정보가 서로 다르다.

가장 단순한 것이 총수익률이다. 이건 쉽게 말하면 연간 렌트수입을 매입가로 나눈 비율이다. Zumper 집계로 2026년 6월 기준 클라크스빌의 평균 렌트비는 월 1395달러였고, Redfin이 집계한 최근 3개월 중위 주택가격은 31만 5000달러다. 연간 렌트수입 1만 6740달러를 매입가로 나누면 총수익률은 5.31%가 나온다. 다만 이 숫자는 비용을 하나도 빼지 않은 값이라 실제 손에 쥐는 수익과는 거리가 있다.

비용을 반영한 지표가 캡레이트다. 연간 순영업소득을 매입가로 나눈 값인데, 순영업소득은 재산세와 보험료, 관리비, 유지보수비, 공실손실을 뺀 금액을 말한다. 용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 된다. 총수입에서 집을 굴리는 데 드는 돈을 빼고 남는 것이 순영업소득이다. 클라크스빌은 몽고메리 카운티와 시 세율이 겹쳐 매겨지는데, Ownwell 집계로 실효 재산세율이 0.75%로 테네시주 중위인 0.54%보다 다소 높은 편이다. 운영비를 렌트수입의 절반으로 잡는 50% 룰을 적용하면 순영업소득은 연 8370달러이고, 캡레이트는 2.66%로 줄어든다.

여기에 대출까지 끼면 캐시온캐시 수익률이라는 세번째 숫자가 나온다. 실제로 내 주머니에서 나간 돈 대비 얼마가 돌아오는지를 보여주는 지표라 레버리지를 쓰는 투자자에게는 이게 체감 수익률에 가깝다. 다운페이먼트 20%, 클로징비용 3%로 가정하면 실투자금은 7만 2450달러가 든다. 2026년 8월 프레디맥 기준 30년 고정 금리 6.67%로 대출 25만 2000달러를 받으면 원리금이 매달 1621달러, 연간 1만 9454달러가 나간다. 순영업소득 8370달러에서 이 금액을 빼면 연간 1만 1084달러가 마이너스가 된다.

세 매물을 비교했을 때도 이런 순서가 그대로 드러났다. 매입가를 연간 렌트로 나눈 가격 대비 렌트 배수가 낮을수록, 그러니까 렌트에 비해 집값이 상대적으로 낮을수록 캐시온캐시가 덜 나쁘게 나왔다. 클라크스빌의 이번 계산에서는 배수가 18.8배였는데, 월세가 매입가의 1% 이상이면 현금흐름이 양호할 가능성이 높다고 보는 1% 룰로 보면 이 매물의 월세는 매입가의 0.44%에 그쳐 기준에는 못 미치지만, 이번에 함께 다룬 다른 도시들과 비교하면 상대적으로 나은 편에 속했다.

클라크스빌은 포트 캠벨과 가까워 타주에서 넘어오는 이주 수요가 꾸준한 지역이다. 다른 주에서 오는 경우 이전 살던 곳의 재산세나 보험 기준으로 판단하면 놓치는 부분이 생기기 쉬운데, 테네시는 주소득세가 없는 대신 재산세와 판매세 구조가 다르니 미리 확인해 두는 것이 좋다. 한인 가정이 눈여겨보는 학군 인근은 매물 회전이 빠른 편이라는 점도 참고할 만하다. 학군 등급은 GreatSchools나 Niche 같은 곳에서 확인할 수 있지만 경계가 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

매물을 비교할 때 순서대로 짚어볼 것을 정리하면 이렇다.

• 총수익률로 여러 매물의 렌트 대비 가격 수준을 1차로 비교한다
• 재산세율과 운영비를 반영해 캡레이트로 다시 걸러낸다
• 실제 대출 조건을 넣어 캐시온캐시 수익률까지 확인한 뒤 결정한다

재산세율과 대출 금리는 시점과 카운티, 대출 조건에 따라 달라질 수 있으므로 이 글의 숫자는 예시로만 참고하기 바란다. 매물별로 최신 시세와 세율을 다시 확인하고, 계약 전에는 부동산과 회계 전문가의 상담을 함께 받아보는 것이 안전하다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.