포트 캠벨 인근으로 발령받아 오신 분들, 혹은 내슈빌 집값에 밀려 클락스빌까지 내려오신 분들이 요즘 부쩍 많이 물어보십니다.

렌트를 계속할지, 지금이라도 집을 사야 할지 말이에요. 20년 가까이 이 지역 시장을 지켜본 입장에서 오늘은 숫자로 차근차근 짚어드리려 합니다.

클락스빌의 2침실에서 3침실 렌트 중위가는 월 1,300달러에서 1,500달러 선으로 파악됩니다. Apartments.com과 RentCafe 자료를 종합해보면 최근 1~2년 사이 렌트 상승세가 다소 완만해진 것으로 보이는데, 이는 신규 아파트 공급이 꾸준히 늘어난 영향으로 추정됩니다. 반면 중위 주택 가격은 Zillow와 Redfin 기준으로 대략 27만 달러에서 29만 달러 사이로 형성되어 있는 것으로 확인됩니다.

이 수치로 Price-to-Rent Ratio를 계산해보면, 주택가격 28만 달러를 연간 렌트 1,450달러x12=17,400달러로 나누면 약 16.1이 나옵니다. 15 이하면 구매가 유리하고 21 이상이면 렌트가 유리한 경향이 있다는 일반적 기준으로 보면, 클락스빌은 중립 구간의 초입에 걸쳐 있는 셈입니다. 구매도 렌트도 극단적으로 불리하지 않은, 실거주 목적이라면 매매도 충분히 고려할 만한 위치로 보입니다.

다운페이먼트 20%를 넣고 30년 고정 6.75% 기준으로 계산하면, 28만 달러 주택에 대해 대출원금 22.4만 달러의 원리금 상환액이 월 1,450달러 안팎, 여기에 재산세와 보험료를 더하면 월 1,750달러에서 1,850달러 수준의 총 주거비가 나올 것으로 추정됩니다. 렌트 1,450달러와 비교하면 매달 300달러에서 400달러 정도의 차이가 발생하는 셈인데, 이 차이는 원금 상환분으로 자산이 쌓이는 부분이라 단순 비교는 어렵습니다.

다운페이먼트로 들어갈 5만 6천 달러를 S&P500 계열 인덱스 펀드에 넣었다면 연 평균 7% 안팎의 수익을 기대할 수 있다는 점도 기회비용으로 짚어볼 부분입니다. 다만 이 돈은 주택 매매 시에도 시세차익 형태로 회수될 가능성이 있어, 두 선택지의 격차가 생각보다 크지 않을 수 있습니다.

인근 내슈빌과 비교하면 클락스빌의 매력이 좀 더 뚜렷해집니다. 내슈빌 중위 주택가는 45만 달러를 넘나드는 반면 클락스빌은 그 60% 수준에 불과하고, 통근 시간을 감안해도 상당한 격차입니다. 포트 캠벨 근무자나 내슈빌 통근자라면 클락스빌 쪽 매매 메리트가 상대적으로 크다고 볼 수 있습니다.

한인 가구분들께는 이렇게 말씀드리고 싶습니다. 향후 3년 이상 이 지역에 머무를 계획이 확실하고 안정적인 소득이 있다면 매매 쪽으로 기울어도 좋을 시점으로 보이지만, 발령이나 이직 가능성이 열려 있다면 렌트로 유연성을 확보하는 편이 마음 편하실 겁니다. 학군을 중시하신다면 Sango나 St. Bethlehem 인근을 함께 살펴보시길 권해드립니다.