이미 두세 채를 보유한 투자자와 상담하다 보면 반복해서 나오는 말이 있다. 처음 집 한 채를 살 때보다 두 번째, 세 번째 집을 살 때 오히려 대출 조건을 더 헷갈려 한다는 것이다. 이걸 쉽게 정리하면, 투자용 주택 대출은 실거주 주택 대출과 아예 다른 규칙 위에서 움직인다고 보면 된다.

클락스빌 임대 시장부터 살펴보면, RentCafe 집계로는 평균 렌트가 1257달러로 전년 대비 0.61퍼센트가량 내렸고, Zillow Rental Manager 기준으로는 1450달러 선까지도 나온다. 두 수치의 차이가 크게 느껴질 수 있는데, 이걸 쉽게 말하면 조사 대상 매물의 구성이 다르기 때문이다. 실제로는 매물의 79퍼센트가 1001에서 1500달러 사이에 몰려 있다는 점이 더 실용적인 기준이 된다.

1퍼센트 법칙, 즉 월 렌트가 매입가의 1퍼센트를 넘기면 현금흐름이 우호적일 가능성이 높다는 경험칙을 대입해 보면, 클락스빌은 20만 달러 안팎 매물에 1200에서 1300달러대 렌트가 형성돼 있어 이 기준을 충족하는 매물이 드물지 않게 나온다. 물론 이건 출발점일 뿐이고, 캡레이트로 순영업소득 대비 수익률을 다시 짚어봐야 한다.

대출 조건을 쉽게 풀면 이렇다. 투자용 주택은 다운페이먼트가 15에서 25퍼센트로 실거주 주택보다 높고, 신용점수는 620점부터 접수되지만 740점은 넘어야 금리에서 손해를 덜 본다. 금리 자체도 실거주용보다 0.5에서 0.75퍼센트포인트 높게 잡히는 게 보통이다. 렌트 수입을 대출 심사에 반영할 때도 은행은 예상 렌트의 75퍼센트까지만 소득으로 쳐주기 때문에, 리스 계약서나 감정평가서의 렌트 스케줄을 미리 챙겨두는 편이 낫다.

세금 얘기로 넘어가면, 클락스빌은 몽고메리 카운티 세율 2.10달러와 시 세율 1.01달러를 합쳐 평가액 100달러당 3.11달러가 부과된다. 테네시 주가 주거용 부동산을 시세의 25퍼센트로 평가한다는 점을 감안하면 실효세율은 시세 기준 0.78퍼센트 안팎으로 계산된다. 군인 가정 임차 수요가 꾸준한 동네일수록 학군 평가도 함께 따라오니, 배정 학교를 매물 주소별로 다시 확인해 보는 편이 좋다.

클락스빌 안에서도 동네에 따라 임대 수요가 갈린다. 세인트 베서니나 세지필드처럼 학군 평가가 높은 동네는 렌트도 함께 높게 형성되는 편이다. 학군 등급은 GreatSchools나 Niche 같은 지표로 대략 가늠할 수 있지만, 학군 경계는 자주 바뀌니 매물 주소가 정해지면 배정 학교를 다시 한 번 확인해 보기 바란다. 이걸 쉽게 말하면, 학군이 안정적인 동네일수록 공실 기간이 짧아지는 경우가 많다는 뜻이다.

보험 얘기도 빼놓을 수 없다. 랜드로드 보험은 일반 주택보험과 보장 범위가 다르다. 세입자가 렌트를 못 낼 때의 임대 손실이나 세입자에게 생긴 사고에 대한 배상책임까지 포함하는 대신, 보험료는 실거주용보다 높게 책정된다. 이걸 쉽게 말하면, 매입 전 현금흐름표에 이 비용을 미리 넣어봐야 한다는 뜻이다.

세입자법은 테네시 주 전체가 같은 틀을 쓴다. 지역 정부가 렌트 상한을 따로 정하는 것 자체가 주법으로 금지돼 있어 클락스빌도 렌트컨트롤과는 거리가 멀다. 다만 통지 기간 같은 세부 사항은 카운티마다 조금씩 다를 수 있으니 계약 전에 다시 확인해 보기 바란다.

계약서에 서명하기 전 순서대로 짚어볼 항목은 다음과 같다.

• 렌트 스케줄과 리스 서류로 75퍼센트 인컴 인정 기준 맞추기
• 랜드로드 보험의 임대 손실, 배상책임 보장 범위 확인
• 관리 위탁 시 월세의 8에서 12퍼센트 수수료를 뺀 실수익 재계산
• 자산가치의 1퍼센트 안팎을 매년 유지보수 비용으로 적립

몇 년 뒤 다른 매물로 갈아탈 계획이 있다면 1031 교환으로 양도소득세를 이연하는 방법도 함께 알아두면 된다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 회계 전문가 상담을 거치는 것을 권해 둔다.