최근 시장을 보면 잭슨은 매입가가 낮아서 렌트 수익률 숫자가 유독 높게 나오는 도시다. 그런데 숫자만 보고 판단했다가 재산세와 보험료를 뒤늦게 계산에 넣고 놀라는 경우를 몇 차례 본 적이 있다. 왜 그런 일이 생기는지 하나씩 짚어보겠다.

RentCafe가 2026년 7월 기준으로 집계한 잭슨 평균 렌트는 월 1096달러다. 매입가는 자료마다 편차가 큰 편인데, Zillow 주택가치지수는 약 8만5739달러로 낮게 나오는 반면 Redfin이 집계한 최근 3개월 중위 매매가는 약 14만5000달러로 상당히 높다. 이런 차이는 잭슨 시장이 지역별로 크게 갈라져 있다는 뜻이기도 하다. 여기서는 실제 거래 가격에 가까운 14만5000달러를 기준으로 계산해 본다.

연간 렌트수입 1만3152달러를 매입가로 나누면 총수익률은 약 9.1퍼센트가 나온다. 용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 된다. 총수익률은 비용을 전혀 빼지 않은 숫자라, 이 단계에서 매물을 확정하면 나중에 재산세와 보험료를 빼먹었다는 걸 뒤늦게 깨닫게 된다.

미시시피 주 평균 실효 재산세율은 자료마다 0.58퍼센트에서 0.72퍼센트 사이로 나오는데, 여기서는 중간값에 가까운 0.65퍼센트를 기준으로 잡아본다. 이걸 쉽게 말하면 14만5000달러짜리 집에 연간 약 943달러의 재산세가 붙는다는 뜻이다. 여기에 보험료와 유지보수비까지 더해 50퍼센트 룰을 적용하면 순영업소득은 연 6576달러가 되고, 캡레이트는 4.5퍼센트 근처로 내려온다. 총수익률 9.1퍼센트만 보고 결정했다면 놓쳤을 차이다.

캐시온캐시 수익률은 대출을 얼마나 끼고 매입하느냐에 따라 또 달라진다. 다운페이먼트 비중이 작을수록 투입한 현금 대비 수익률은 민감하게 움직이기 때문에, 대출 조건이 정해진 다음에 따로 계산해 보는 것이 안전하다.

1퍼센트 룰로 보면 매입가의 1퍼센트인 월 1450달러 렌트가 나와야 하는데 실제 렌트는 이보다 낮다. 매달 현금흐름뿐 아니라 집값 변동과 대출 원금 상환으로 쌓이는 자산까지 함께 봐야 총수익의 전체 그림이 된다.

잭슨의 렌트 시장을 최근 흐름으로 보면, RentCafe 기준 1년간 2.2퍼센트, Zumper 기준으로는 5퍼센트 가까이 올랐다. 매입가가 낮게 형성된 지역이 많다 보니 투자 목적의 매수가 꾸준한 편인데, 그만큼 지역별로 렌트 수요와 공실률 차이가 크다는 점을 함께 알아두면 좋다.

타주에서 미시시피로 넘어오는 경우라면 보험료를 미리 확인해보는 것이 중요하다. 허리케인 경로에서 완전히 벗어나 있지는 않은 지역이라, 해안 도시보다는 낮지만 내륙 중서부 도시보다는 보험료가 높게 책정되는 경우가 있다. 재산세율이 낮다고 해서 전체 운영비까지 낮다고 단정하기보다는, 보험료 견적까지 받아본 뒤에 캡레이트를 다시 계산해 보는 것이 이걸 쉽게 말하면 더 정확한 방법이다.

매입가 상승 흐름을 보면, Zillow 기준 잭슨 주택가치는 최근 1년간 1.2퍼센트로 완만하게 올랐지만, Redfin이 집계한 최근 3개월 중위 매매가는 전년 동기 대비 11.9퍼센트나 뛰었다. 이 두 숫자의 격차 역시 잭슨 시장이 지역별로 크게 갈라져 있다는 걸 보여준다. 어느 자료를 기준으로 삼느냐에 따라 총수익 전망 자체가 크게 달라질 수 있어서, 매물을 확정하기 전에 최근 실거래가를 직접 확인해 보는 것이 이걸 쉽게 말하면 가장 확실한 방법이다. 예를 들어 다운페이먼트 20퍼센트를 기준으로 잡으면, 매입가 14만5000달러의 20퍼센트인 약 2만9000달러가 실제 투입 현금이 된다. 순영업소득 6576달러에서 대출 원리금 상환액을 뺀 세전 현금흐름을 이 투입 현금으로 나눠보면 캐시온캐시 수익률이 나오는데, 매입가 기준을 어느 자료로 잡느냐에 따라 이 계산 자체도 달라진다는 점을 다시 한번 기억해두면 좋다.

재산세율과 매입가 기준은 자료마다 차이가 있어 실제 매물 주소 기준으로 다시 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 회계사 상담을 받아보기를 권한다.