힐로에서 상담을 하다 보면 이 집을 팔지 않고도 지분을 현금으로 쓸 방법이 있느냐는 질문을 자주 받는다. 이걸 쉽게 말하면 리버스 모기지가 바로 그런 상품이다. 용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 된다. 일반 모기지는 은행에서 돈을 빌려 매달 갚아나가는 구조지만, 리버스 모기지는 반대로 이미 갚아놓은 지분을 담보로 오히려 대출기관으로부터 돈을 받는 구조다. 집을 팔지 않아도 된다는 점 때문에 정든 동네와 이웃을 떠나고 싶지 않은 분들이 특히 관심을 보인다.

힐로의 주택 시장부터 짚어보면, 최근 한 달 기준 매매 중위가는 55만 5000달러로 전년 대비 0.9% 상승했다. Zillow 집계 기준으로는 전형적 주택가치가 47만 9998달러로 나오는데, 이런 차이는 매매가와 추정 시세가 서로 다른 방식으로 산출되기 때문이다. 어느 쪽을 기준으로 삼든 하와이 섬 지역은 본토에 비해 주택가치가 높은 편이라, 오랫동안 자가를 소유해 온 가구라면 상당한 지분을 이미 확보하고 있을 가능성이 크다. 은퇴 이후 섬을 떠나지 않고 지금 사는 집에서 계속 지내고 싶은 분들에게는, 이 지분을 이사 없이 활용할 수 있다는 점이 특히 눈에 들어올 수 있다.

리버스 모기지, 정확히는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)이라는 상품을 활용하려면 몇 가지 조건이 있다. 신청자가 62세 이상이어야 하고, 해당 주택이 주 거주지여야 하며, 기존 모기지 잔액이 있다면 대출금으로 상환 가능한 수준이어야 한다. 또한 재산세와 보험료를 계속 낼 수 있는지 확인하는 재정능력 평가도 통과해야 한다. 이걸 쉽게 말하면, 지분을 꺼내 쓰는 대신 세금과 보험료는 계속 본인이 책임지고 내야 한다는 뜻이다. 자금을 받는 방식도 일시불, 매달 정해진 금액을 받는 월지급, 필요할 때 꺼내 쓰는 신용한도 중에서 고를 수 있어, 생활비 패턴에 맞춰 선택할 여지가 있다.

세금 부분을 조금 더 풀어보면, 하와이 카운티는 자가주거용 주택에 한해 1000달러당 5.75달러의 재산세율을 적용한다. 2026-27 회계연도 기준으로 이전보다 소폭 낮아진 수치인데, 그래도 이 부담을 계속 감당하지 못하면 채무불이행으로 이어져 집을 잃을 위험이 있다는 점은 변하지 않는다. 용어가 어렵게 느껴질 수 있지만, 결국 리버스 모기지를 받아도 집주인으로서의 책임은 그대로 남는다는 말로 정리할 수 있다.

비용 측면도 쉽게 짚어보자. 오리지네이션 수수료, 모기지보험료(MIP), 클로징 비용까지 더해지면 일반 모기지보다 처음 나가는 돈이 많은 편이다. 대신 non-recourse 구조라서 나중에 집값이 대출잔액보다 낮아져도 상속인이 그 차액을 갚을 필요는 없다. 다만 시간이 지날수록 지분이 줄어드는 구조이기 때문에, 자녀에게 물려줄 자산이 그만큼 줄어들 수 있다는 점은 꼭 기억해 두어야 한다.

힐로의 시장 성격도 짚고 넘어갈 만하다. 힐로는 매매 경쟁 강도를 나타내는 지수가 100점 만점에 11점 정도로 낮게 나올 정도로 거래가 활발하지 않은 편이지만, 중위 매매가는 전국 평균보다 54% 높다. 이걸 쉽게 말하면, 매물이 자주 나오거나 빨리 팔리는 시장은 아니지만 이미 보유한 주택의 가치 자체는 낮지 않다는 뜻이다. 오래 거주한 가구일수록 이 높은 지분을 어떻게 활용할지 고민할 이유가 충분한 셈이다.

하와이주는 2025년 기준 65세 이상 인구가 전체의 22.6%에 이를 정도로 고령 인구 비중이 전국 평균보다 빠르게 늘고 있는 지역이다. 은퇴 후 지분을 어떻게 활용할지 고민하는 가구가 앞으로도 계속 늘어날 것으로 보인다. 용어가 낯설게 느껴지더라도 신청 전 HUD 승인 상담기관과의 의무 상담을 거치면 하나씩 차근차근 이해할 수 있으니, 그 과정을 건너뛰지 말고 가족과도 충분히 상의해 보기 바란다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.