재산세와 HOA. 이 둘을 헷갈려 하는 분들이 의외로 많다. 쉽게 말하면 재산세는 집을 소유하고 있다는 이유로 지방정부에 내는 세금이고, HOA는 같은 단지에 사는 이웃들과 함께 건물이나 공용구역을 관리하기 위해 내는 관리비다. 하와이 빅아일랜드의 힐로에서 집을 알아본다면 이 둘을 각각 얼마나 내야 하는지부터 감을 잡는 것이 순서다.

힐로 지역의 최근 자료를 보면 단독주택 중간가는 57만1000달러, 콘도는 17만달러, 타운하우스는 42만5000달러 수준으로 나타난다. 용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 된다. 단독주택은 땅과 건물을 온전히 혼자 소유하는 방식이고, 콘도는 건물 안의 한 유닛만 소유하며 건물 전체는 관리단이 관리하는 방식이며, 타운하우스는 그 중간 정도로 벽은 이웃과 나누어 쓰지만 자기 몫의 땅이 딸려 있는 경우가 많다. 힐로에서는 단독주택이 전체 주택 재고의 77.95퍼센트를 차지할 만큼 압도적으로 많다는 점도 함께 참고할 만하다.

그렇다면 관리비는 어떻게 다를까. 이걸 쉽게 말하면, 관리 범위가 넓어질수록 관리비도 커진다고 보면 된다. 단독주택은 자기 집만 관리하면 되니 HOA가 없거나 있어도 월 200달러에서 300달러 수준에 그치는 경우가 많다. 타운하우스는 외벽과 지붕, 공용 조경까지 관리단이 맡다 보니 월 200달러에서 400달러 정도가 흔하고, 콘도는 건물 구조 전체와 엘리베이터, 공용시설까지 관리단 책임 범위에 들어가다 보니 월 400달러에서 700달러 이상까지 올라가는 경우도 있다.

힐로가 특별한 이유는 하와이 안에서도 상대적으로 집값이 낮은 지역으로 꼽히면서도, 유형별 가격 차이가 워낙 크다는 점이다. 콘도와 단독주택 사이의 가격차가 40만달러를 넘는데, 이 정도 격차라면 초기 자금이 부족한 첫 주택구매자에게 콘도가 매력적인 진입로가 될 수 있다. 다만 하와이의 콘도는 리스홀드, 즉 땅은 다른 소유주에게 임대료를 내고 건물만 소유하는 방식인 경우가 있어, 계약서에서 이 부분이 프리홀드인지 리스홀드인지부터 확인하는 것이 중요하다.

전국적으로 보면 신규 주택 공급에서 타운홈 비중이 늘어나는 추세지만, 힐로에서는 이런 흐름이 아직 뚜렷하지 않다. 화산과 우림 지형이 많은 빅아일랜드 특성상 대규모 타운홈 단지를 조성할 만한 평지가 제한적이기 때문으로 보인다. 렌트 수익을 고려하는 투자자라면 콘도 쪽이 관광 수요와 맞물려 단기 임대로 활용되는 사례가 있지만, 리스홀드 계약이라면 임대 수익 계산에도 영향을 줄 수 있다는 점을 함께 짚어봐야 한다.

재산세 이야기로 돌아오면, 하와이는 전국에서 재산세율이 가장 낮은 주 중 하나로 꼽힌다. 다만 카운티마다, 그리고 실거주인지 투자용인지에 따라 세율이 크게 달라질 수 있으므로 매입 전 해당 주소의 실제 세율을 확인해 보는 편이 안전하다. 타주에서 힐로로 이주하는 가정이라면 재산세가 낮은 대신 생활물가나 보험료가 다른 지역보다 높을 수 있다는 점도 함께 계산에 넣어야 한다.

한국에서 막 이민을 와 첫 정착을 준비하는 가정이라면, 낮은 재산세만 보고 성급히 결정하기보다 관리비와 리스홀드 여부까지 함께 확인하는 편이 나중에 놀라지 않는 방법이다. 오랫동안 이 시장을 지켜본 입장에서 보면, 결국 총 보유비용을 꼼꼼히 따져보는 사람이 후회를 줄인다.

자녀를 키우는 가정이라면 학군도 함께 짚어봐야 한다. 힐로는 하와이 주 전체 기준으로 학군 배정이 이루어지는 구조라 다른 주와는 방식이 다를 수 있다. 이걸 쉽게 말하면, 주소만 보고 학군을 짐작하기보다 주 교육청 자료나 GreatSchools 같은 지표로 배정 학교를 직접 확인하는 편이 안전하다는 뜻이다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 지역 부동산 전문가와 상담해 보기 바란다.