멤피스에서 신축과 구축을 놓고 고민할 때 가장 먼저 확인해야 할 수치는 렌트 격차다. 최근 시장을 보면 신축 아파트의 평균 렌트가 구축을 포함한 전체 평균보다 뚜렷하게 높게 형성되는 흐름이 나타난다.

RentCafe 자료에 따르면 멤피스 전체 평균 렌트는 1143달러이고, 스튜디오 981달러, 1베드룸 1076달러, 2베드룸 1153달러, 3베드룸 1361달러 수준이다. 반면 신축 아파트만 놓고 보면 평균 렌트가 1718달러로, 전체 평균 대비 약 50% 높은 수준이다. 이 숫자가 의미하는 것은 멤피스에서 신축 프리미엄이 다른 도시보다 두드러지게 크게 형성되어 있다는 점이다.

공급 측면에서는 새로 짓는 건물이 눈에 띄게 줄어드는 흐름이 나타난다. 신축 파이프라인이 줄어드는 가운데 원격근무를 하며 멤피스를 새 거주지로 택하는 타주 이주자가 늘면서, 렌트는 완만하게나마 계속 오를 것으로 예상되지만 연간 상승폭은 4% 아래로 제한적일 것이라는 전망이 나온다.

신축 단지의 관리비를 보면, 최신 단열재와 에너지 효율 설비 덕분에 테네시의 여름철 냉방비 부담이 상대적으로 낮은 편이다. 건축 보증도 함께 따라오는 경우가 많다. 다만 수영장이나 헬스장을 갖춘 단지일수록 HOA나 관리비가 구축보다 높게 책정되는 경향이 있어, 렌트와 관리비를 함께 더해서 비교해 보는 것이 정확하다.

구축은 관리비가 낮고 같은 예산으로 더 넓은 평수를 쓸 수 있다는 점이 강점이다. 다만 테네시 특유의 무덥고 습한 여름 기후는 오래된 지붕과 외벽, 냉방 설비에 부담을 주기 쉬워서, 20년 이상 된 건물이라면 최근 교체 이력을 확인해 두는 것이 좋다. 재산세는 테네시가 상대적으로 낮은 편에 속하지만, 카운티별로 세율이 다를 수 있으므로 확인이 필요하다.

한인 가정이 관심을 갖는 학군은 GreatSchools 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 계약이나 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 캘리포니아나 뉴욕처럼 재산세가 높은 주에서 이주해 오는 가족이라면, 테네시의 낮은 재산세와 소득세 부재가 체감상 큰 차이로 다가올 수 있다. 렌트 수익을 보는 투자자라면 신축은 임차인을 구하기 쉬운 대신 수익률이 낮고, 구축은 매입가 대비 수익률이 상대적으로 높을 수 있다는 점을 함께 고려해볼 만하다.

멤피스는 미시시피강 유역이라 오래된 주택가 중에는 지반 침하나 배수 문제를 겪는 지역이 섞여 있다. 구축 매물을 볼 때는 지하실이나 기초 부분에 균열이 있는지, 최근 홍수 이력이 있는 구역인지 함께 확인해 두는 편이 좋다. 신축 단지는 이런 문제를 감안해 배수 설계를 개선한 부지에 들어서는 경우가 많아, 이 부분에서도 신축과 구축의 관리 부담이 갈리는 편이다.

렌트 수익형 투자로 멤피스를 눈여겨보는 경우가 많은데, 신축은 임대료가 높은 만큼 초기 수익률 계산이 보수적으로 나오는 반면, 구축은 매입가가 낮아 같은 렌트 대비 수익률이 더 높게 나타나는 경우가 흔하다. 다만 구축은 예상치 못한 수리비가 수익률을 갉아먹을 수 있으므로, 매입 전 홈 인스펙션 결과를 꼼꼼히 살펴보는 것이 될 수 있다.

학군을 기준으로 보면 콜리어빌이나 저먼타운처럼 멤피스 동쪽 교외 지역이 한인 가정 사이에서 꾸준히 언급된다. 이런 지역은 신축 단독주택 공급이 이어지는 동시에 90년대 이후 지어진 구축 매물도 풍부해, 예산과 평수 조건에 맞춰 고를 수 있는 선택지가 넓은 편이다. 다만 멤피스 도심에서 이런 교외 지역까지는 차로 30분 이상 걸릴 수 있으므로, 통근 시간까지 감안해 렌트 대비 실질 비용을 따져보는 편이 좋다.

정리하면, 멤피스는 신축과 구축의 렌트 격차가 다른 도시보다 큰 편이라는 점이 특징이다. 예산과 우선순위에 따라 선택지가 갈릴 수 있다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약이나 매입 전에는 전문가 상담을 권한다.