엘패소에서 집을 사려고 알아보다 보면 집값 자체는 상당히 마음에 듭니다.

20만~30만 달러대 단독주택도 어렵지 않게 찾을 수 있으니까요. 그런데 모기지 계산을 하다 보면 생각보다 월 납입금이 올라갑니다.

텍사스의 재산세 때문입니다.

텍사스에는 주 개인소득세가 없는 대신 지방정부와 교육구가 재산세에 상당 부분 의존합니다. 그래서 엘패소에서도 집을 가지고 있다면 학교 교육구에 내는 세금을 빼놓고 이야기할 수 없습니다.

대표적인 곳이 El Paso Independent School District, EPISD입니다.

EPISD가 2024년에 채택한 총 재산세율은 감정가치 100달러당 약 1.08달러였습니다. 쉽게 말하면 약 1.08%입니다. 그런데 여기서 조심해야 합니다. 이것은 엘패소에서 내는 전체 재산세율이 아닙니다.

학교에 내는 몫만 그렇다는 이야기입니다.

실제 주택 소유자는 여기에 El Paso County, City of El Paso, 병원지구 등 해당 주소에 적용되는 여러 과세기관의 세금을 함께 냅니다. 그래서 실제 총 재산세 부담은 학교 세율 1.08%보다 훨씬 높아집니다.

EPISD의 2024년 운영예산은 약 5억4,700만 달러 규모였습니다. 이 돈이 교사와 직원 급여, 학교 운영, 특수교육, 각종 학생 프로그램 등에 사용됩니다. 미국에서 아이를 학교에 보내지 않는 집도 학교 재산세를 내는 이유가 이것입니다. 공립학교를 지역사회 전체가 재산세를 통해 지원하는 구조입니다.

엘패소에 EPISD만 있는 것도 아닙니다.

동쪽으로 가면 Socorro ISD, 즉 SISD가 있고 Ysleta ISD도 있습니다. 북서쪽에는 Canutillo ISD가 있습니다. 교육구마다 세율과 채권 부채가 다르기 때문에 비슷한 가격의 집이라도 주소에 따라 실제 세금이 달라질 수 있습니다.

그래서 집을 살 때 Zillow나 Realtor.com에 나온 집값만 보면 안 됩니다.

30만 달러짜리 집 두 채가 있다고 해도 하나는 EPISD이고 다른 하나는 SISD라면 학교 배정도 다르고 재산세 구조도 달라질 수 있습니다. 여기에 시 경계 안인지 밖인지까지 영향을 줍니다.

또 하나 중요한 것이 감정가입니다.

텍사스 재산세는 내가 몇 년 전에 집을 얼마에 샀느냐보다 과세기관에서 인정하는 감정가와 각종 면제 적용 여부가 중요합니다. 집값이 계속 올라 감정가가 올라가면 세율이 내려가지 않는 이상 세금 부담도 커질 수 있습니다.

다만 실거주 주택이라면 homestead exemption과 감정가 상승 제한 같은 제도가 있기 때문에 무조건 시장가격에 세율을 곱해서 계산하는 것도 정확하지 않습니다. 65세 이상 주택 소유자는 추가 면제와 학교세 관련 보호제도도 확인할 필요가 있습니다.

제가 엘패소에서 집을 알아본다면 매물가격 다음으로 확인할 것이 바로 전년도 실제 재산세입니다.

El Paso Central Appraisal District에서 주소를 검색하면 감정가와 면제 여부 등을 확인할 수 있고, El Paso County Tax Office를 통해 실제 세금 정보를 확인할 수 있습니다.

집값 25만 달러가 싸다고 좋아했는데 매년 재산세 고지서를 받고 놀라면 늦습니다.

텍사스에서 집을 살 때는 집값만 보는 것이 아니라 모기지, 보험, HOA 그리고 재산세까지 합쳐서 한 달에 실제 얼마가 나가는지를 계산해야 합니다.

특히 엘패소에서는 "이 집이 어느 학군에 들어가느냐"가 아이 학교만 결정하는 문제가 아닙니다.

내가 앞으로 매년 얼마의 세금을 낼 것인가와도 연결된 문제입니다.