버팔로로 이사를 결심한 이유가 자녀 교육이었다는 가정을 최근 만났다. 뉴욕시 쪽 집값과 학비 부담을 동시에 줄이면서도, 탄탄한 사립학교를 찾을 수 있는지가 관건이었다. 확인해야 할 항목은 순서대로 보면 크게 세 가지다.

첫째는 학교 실적이다. 버팔로 북쪽 니콜스 스쿨은 유치원부터 12학년까지 이어지는 사립학교다. 2025-26학년도 학비는 5학년부터 8학년까지 2만 9225달러, 9학년부터 12학년까지 3만 1350달러다(학교 공식 자료 기준). 2025년 졸업반의 진학 대학은 뉴욕주가 가장 많았고, 그중 SUNY 버팔로에 여섯 명 안팎, 포덤대와 스키드모어대, 보스턴칼리지 등으로도 진학했다. 대학 스포츠 진학 실적도 눈에 띄는데, 졸업생 16명이 NCAA 종목이나 주니어 하키 팀에 진학했고 그중 7명은 디비전1 소속이다.

둘째는 학비 대비 학교가 제공하는 것이 무엇인지 확인하는 일이다. 니콜스 스쿨은 폭넓은 AP 과목과 소규모 학급을 운영하는 것으로 알려져 있다. AP는 고등학교에서 대학 수준 과목을 미리 듣고, 시험 성적에 따라 대학 학점을 인정받는 제도다. 뉴욕시 상위권 사립학교 학비가 5만 달러를 훌쩍 넘는 것과 비교하면, 니콜스 스쿨은 절반 수준이다. 같은 예산으로 뉴욕시에서는 엄두를 못 낼 사립학교 학비를 버팔로에서는 감당할 수 있다는 뜻이다.

셋째는 집값이다. 니콜스 스쿨이 자리한 노스버팔로 지역의 중위 매매가는 35만 7000달러로 나타났고, 지난 1년 사이 25.3퍼센트 올랐다(Redfin 기준). 버팔로 시 전체 평균 주택가는 24만 9040달러로, 지난 1년 사이 3.1퍼센트 상승했다(Zillow, 2026년 7월 기준). 노스버팔로가 시 평균보다 상승 폭이 크게 나타나는 것은, 학군과 학교 인지도가 시세에 반영되고 있다는 신호로 읽힌다.

결국 이 가정이 확인한 것은 세 가지 항목을 따로 볼 것이 아니라 총비용으로 합쳐서 비교하는 방식이었다. 뉴욕시 기준 학비와 집값을 더한 총액과, 버팔로 기준 학비와 집값을 더한 총액을 나란히 놓고 보면 차이가 뚜렷하게 드러난다.

렌트를 먼저 알아보는 가정에게도 버팔로는 나쁘지 않은 선택지다. 노스버팔로는 매매 상승 폭이 컸던 만큼 렌트 시세도 함께 오르는 추세이므로, 장기 거주를 계획한다면 매매 쪽을 함께 검토해볼 만하다.

다만 버팔로를 포함한 뉴욕주 북부는 겨울철 난방비와 제설 관련 비용이 별도로 들어간다. 남부나 서부에서 옮겨오는 가정이라면 이 부분을 예산에 미리 반영해두는 것이 좋다.

재산세도 지역마다 편차가 있으므로, 매물을 볼 때마다 최근 고지서를 함께 확인해보기 바란다.

니콜스 스쿨은 최근 졸업반을 기준으로 20개 대학에 진학했는데, 그중 SUNY 계열이 4곳으로 뉴욕주 안에서 진학하는 비중이 높은 편이다. 타주 명문대만 바라보기보다, 주 안에서 학비 부담이 적은 SUNY 계열 대학과 연계되는 진학 경로가 있다는 점도 참고할 만하다.

버팔로는 뉴욕주 다른 지역과 비교해 겨울이 길고 눈이 많이 온다. 학교 통학과 별개로, 집을 고를 때는 진입로 제설이 쉬운 구조인지, 차고가 있는지도 함께 확인해두는 것이 실생활에 도움이 된다.

노스버팔로는 니콜스 스쿨 외에도 버팔로 지역 상위권 공립 학군과도 인접해 있다. 사립학교 학비가 여전히 부담스럽다면, 같은 구역 안에서 공립 학군의 GreatSchools 등급을 함께 비교해보는 것도 방법이다. 뉴욕시에서 옮겨온 가정이라면 같은 예산으로 마당이 있는 단독주택을 구할 수 있다는 점도 체감이 크게 다가오는 부분이다. 학비와 집값을 함께 낮출 수 있는 지역이라는 점이, 버팔로를 눈여겨보는 가정이 늘어나는 배경이다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니다. 학비와 재산세 조건은 해마다 달라질 수 있으므로, 실제 계약 전에는 학교와 전문가에게 다시 확인해보기 바란다.