뉴욕주에서 집값이 저렴한 도시를 찾는다면 버팔로를 빼놓을 수 없습니다.

요즘 미국 집값이 워낙 오른 탓에 20만 달러대 주택을 찾기가 쉽지 않은데, 버팔로는 아직도 비교적 현실적인 가격에 단독주택을 구입할 수 있는 지역으로 꾸준히 관심을 받고 있습니다. 특히 첫 주택을 마련하려는 젊은 부부나 은퇴 후 생활비를 줄이려는 분들에게 자주 언급되는 도시입니다.

실제로 최근 시장을 보면 버팔로의 중위 주택가격은 약 23만~25만 달러 수준에서 형성되고 있습니다. 오래된 주택이라면 18만~20만 달러에도 찾을 수 있고, 리모델링이 잘 된 단독주택은 30만 달러를 넘는 경우도 있습니다. 같은 뉴욕주라도 뉴욕시나 롱아일랜드에서는 상상하기 어려운 가격입니다.

예를 들어 25만 달러 정도의 예산이라면 방 3개와 욕실 2개를 갖춘 단독주택이나 차고가 있는 교외 주택을 충분히 고려할 수 있습니다. 30만 달러 안팎이면 비교적 상태가 좋은 주택과 넓은 마당을 갖춘 매물도 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다. 처음 미국에서 집을 사는 입장에서는 상당히 매력적으로 보이는 가격입니다.

하지만 버팔로에서는 집값만 보고 계약하면 안 된다는 이야기를 현지에서 많이 듣습니다. 이유는 재산세 때문입니다.

버팔로가 속한 이리카운티(Erie County)의 실효 재산세율은 대략 2.4~2.9% 수준으로 알려져 있습니다. 이는 뉴욕주에서도 높은 편이고, 미국 전체를 봐도 상당히 높은 수준에 속합니다.

중위가격인 23만 달러짜리 주택을 구입했다고 가정하면 연간 재산세는 약 5,900~6,100달러 정도를 예상해야 합니다. 만약 30만 달러 주택이라면 재산세는 7,500~8,000달러 안팎까지 올라갈 수 있습니다. 집값은 저렴하지만 세금 부담은 결코 가볍지 않은 이유입니다.

주택보험은 다른 지역과 조금 다른 특징이 있습니다. 버팔로는 허리케인이나 대형 지진 위험은 거의 없지만, 겨울철 폭설과 눈 무게로 인한 지붕 손상 위험을 보험사들이 중요하게 평가합니다. 일반적인 단독주택이라면 연간 보험료는 약 1,300~1,700달러 정도가 많이 거론됩니다. 지붕이 오래됐거나 관리 상태가 좋지 않으면 보험료가 더 올라가는 경우도 있습니다.

유지보수 비용도 생각보다 중요합니다. 버팔로에는 1950년 이전에 지어진 오래된 주택이 상당히 많습니다. 난방보일러 교체, 배관, 단열, 창문, 지붕 보수까지 꾸준히 손볼 부분이 생길 수 있기 때문에 집값의 약 2% 정도는 유지비로 준비하는 것이 현실적입니다. 23만 달러 주택이라면 연간 약 4,600달러 정도를 예상하면 크게 무리가 없습니다.

이렇게 계산하면 재산세 약 6천 달러, 보험료 1천5백 달러, 유지보수비 4천6백 달러를 합쳐 연간 약 1만2천 달러 정도의 보유 비용이 발생합니다. 월평균으로 환산하면 약 1천 달러 수준입니다. 모기지 외에도 이 정도의 비용이 계속 들어간다는 점은 반드시 계산해 봐야 합니다.

다행히 뉴욕주의 STAR와 Enhanced STAR 프로그램은 버팔로에서도 동일하게 적용됩니다. 자격 요건을 충족하면 재산세를 일부 줄일 수 있고, 고령자나 퇴역군인을 위한 감면 제도도 별도로 운영됩니다. 세율이 높은 지역일수록 이런 프로그램의 체감 효과가 훨씬 커지는 편입니다.

주변 지역과 비교해 보면 나이아가라카운티 역시 비슷한 세율을 보이지만, 뉴욕시 근교인 웨스트체스터나 나소카운티는 세율은 조금 낮더라도 집값 자체가 훨씬 높기 때문에 실제로 부담하는 재산세 총액은 오히려 더 많은 경우가 적지 않습니다.

제가 버팔로를 보면서 느끼는 가장 큰 장점은 "내 집 마련의 문턱이 낮다"는 점입니다. 뉴욕시에서는 작은 콘도 하나 살 예산으로 버팔로에서는 넓은 단독주택을 구입할 수도 있습니다. 다만 집을 산 이후에는 높은 재산세와 겨울철 유지관리 비용이 꾸준히 따라온다는 사실도 함께 받아들여야 합니다.

결국 버팔로는 집값만 보면 미국에서 가장 매력적인 시장 가운데 하나지만, 장기적으로는 재산세와 유지비까지 모두 계산해야 진짜 내 예산에 맞는 선택인지 판단할 수 있는 도시라고 생각합니다.