버팔로에서 오래된 창고 건물을 개조한 콘도와 도어맨을 갖춘 신축 콘도를 함께 살펴본 적이 있습니다. 매매가 차이보다 HOA비 차이가 더 눈에 띄었습니다. 순서대로 보면 확인할 것은 건물의 연식, 시설 구성, 적립금 상태 세 가지로 정리됩니다.

버팔로 다운타운에는 1873년 지어진 더 글레니처럼 오래된 건물을 개조한 콘도가 여럿 있습니다. wblk.com에 따르면 1913년 세네카 페이퍼 컴퍼니 창고로 지어진 건물이 2015년 로프트형 콘도로 전환된 사례도 있습니다. 이런 건물은 벽돌 외관과 넓은 층고가 매력이지만 관리 시설이 상대적으로 단순해 HOA비가 낮게 책정되는 경향이 있습니다.

실제 매물 사례를 보면 redfin.com 기준 버팔로 콘도의 HOA비는 월 275달러에서 320달러 선으로 나타나며, 여기에는 눈치우기, 조경, 스프링클러 관리, 수도 비용이 포함되는 경우가 많습니다. 이보다 앞선 2011년 집계에서는 버팔로 콘도와 코업의 중간 관리비가 월 210달러였다는 기록도 있어, 지난 십여 년 사이 완만하게 올라온 흐름을 보여줍니다.

반면 컨시어지나 피트니스센터, 옥상 라운지를 갖춘 신축 건물은 유지 인력과 보험 비용이 늘어나는 만큼 HOA비도 함께 올라갑니다. 전국적으로는 시설이 많은 건물이 월 500달러에서 1000달러 이상까지 올라간다는 것이 nar.realtor의 설명이며, 버팔로에서도 같은 원리가 적용됩니다.

여기서 주의할 점은 오래된 개조 건물일수록 적립금이 얼마나 쌓여 있는지를 반드시 확인해야 한다는 것입니다. 건물이 지어진 지 오래됐고 최근 대대적으로 리모델링을 거쳤더라도, 지붕이나 배관처럼 눈에 보이지 않는 설비의 교체 시점이 가까울 수 있습니다. 적립금이 충분하지 않으면 그 비용이 특별부과금으로 한꺼번에 청구될 수 있습니다.

뉴욕주는 콘도와 코업에 최소 적립금을 강제하는 법이 없다는 점도 함께 확인해 둘 필요가 있습니다. 뉴욕시의 전환 콘도미니엄에는 분양가의 3퍼센트 수준 적립금 규정이 있지만 버팔로처럼 뉴욕시 밖의 전환 건물에는 같은 규정이 적용되지 않을 수 있어, 협회 정관과 최근 재무제표를 직접 확인하는 절차가 더 중요해집니다.

모기지 대출기관 역시 HOA의 재무 건전성을 함께 심사합니다. fanniemae.com 기준에 못 미치면 논워런터블 콘도로 분류되어 대출이 거절되거나 계약금이 늘어날 수 있습니다.

다른 주에서 버팔로로 이주하는 경우라면 낮은 매매가와 HOA비만 보고 전체 생활비가 저렴할 것이라 단정하기보다는, 뉴욕주의 재산세 체계와 겨울철 난방 비용까지 함께 계산해 보는 편이 정확합니다. 오래된 건물일수록 겨울철 난방 관련 유틸리티가 HOA비에 포함되어 있는지도 확인해 볼 부분입니다.

버팔로는 캐널사이드 워터프론트 재개발과 델라웨어파크 인근을 중심으로 콘도 공급이 조금씩 늘어나는 지역입니다. 다운타운 콘도의 중간 매매가는 35만 8000달러 선으로 형성되어 있어, 다른 뉴욕주 대도시에 비해 상대적으로 진입 장벽이 낮은 편입니다. 다만 매매가가 낮다고 해서 관리가 소홀할 것이라 단정하지 말고 재무제표 확인은 동일하게 챙기는 것이 안전합니다.

버팔로는 한인 가정들이 상대적으로 낮은 생활비를 이유로 눈여겨보는 지역이기도 합니다. 학군 등급은 GreatSchools나 Niche 지표를 참고하되 경계가 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소에 배정되는 학교를 직접 확인해 보기 바랍니다.

• 건물의 준공 연도와 최근 리모델링 범위
• 지붕, 배관 등 주요 설비의 교체 이력
• 최근 재무제표와 적립금 잔액
• 최근 특별부과금 부과 이력

시설이 화려한 건물일수록, 오래된 매력을 지닌 건물일수록 HOA비만 보지 말고 그 안에 적립금이 얼마나 채워져 있는지를 함께 짚어보는 편이 될 수 있습니다. 이 글은 투자나 법률 자문이 아니며 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 상담해 보기 바랍니다.