버팔로에서 몇 년째 같은 동네에 살고 있는 한 가정이 있다. 집값은 그대로인 것 같은데 렌트비만 계속 오르는 것 같다는 이야기를 자주 했다. 실제로 확인해 보면 이 인상이 완전히 틀린 것은 아니지만, 정확하지도 않다. 순서대로 짚어보면 세 가지가 확인된다.

첫째, 집값이다. Zillow 기준 버팔로의 중위 주택가치는 24만 6321달러다. 지난 1년 사이 3.7% 올랐다. 완전히 제자리는 아니지만 다른 뉴욕주 도시에 비하면 오름폭이 크지 않은 편이다. 둘째, 렌트다. Zumper 집계로 버팔로 평균 렌트는 1420달러다. 지난 1년 사이 5% 올랐다. 1베드룸만 보면 1250달러 수준이다. 집값도 오르긴 했지만 렌트비 상승 속도가 조금 더 빨랐다.

셋째, 이 둘을 함께 보여주는 price-to-rent ratio다. 집값을 1년치 렌트비로 나눈 값인데, 버팔로는 이 비율이 14배 정도 나온다. 15배 아래면 매매가 상대적으로 유리한 쪽으로 보는 기준에 해당한다. 렌트비가 최근 더 빠르게 오르고 있는 것과 별개로, 매매 부담 자체는 전국 평균보다 훨씬 가벼운 지역이라는 뜻이다.

확인할 것이 하나 더 있다. 다운페이먼트 여력이다. 중위 주택가치 기준 20%면 4만 9000달러 정도다. 다른 대도시에 비하면 목돈 부담이 상대적으로 적은 편이다. 이 정도를 준비할 수 있다면 매달 나가는 모기지 페이먼트가 지금 렌트비와 비슷하거나 더 낮게 나오는 경우도 있다. 뉴욕주는 지역별 재산세 차이가 크므로, 관심 있는 타운의 최근 재산세 고지서를 직접 확인해야 한다.

확인할 항목이 하나 더 있다. 버팔로 안에서도 지역 편차다. 대학가 인근은 렌트 수요가 꾸준해 상승 속도가 빠른 편이고, 교외 주택가는 매매가가 조금 더 높은 대신 렌트비 상승폭이 완만하다. 투자든 실거주든 어느 지역을 고르느냐에 따라 계산이 달라진다.

매매로 넘어갈 때는 클로징 비용과 초기 수리비까지 더해 몇 년을 살아야 그 비용을 회수하는지도 계산해야 한다. 버팔로처럼 진입 가격이 낮은 지역은 통상 2, 3년부터 매매 쪽 계산이 유리해지는 경우가 많다. 다만 오래된 주택이 많은 편이라 초기 수리비가 예상보다 커질 수 있으니 인스펙션을 꼼꼼히 받아보는 것이 좋다.

참고할 기준 하나는 주거비가 월 소득의 30%를 넘지 않아야 한다는 것이다. 버팔로는 렌트와 집값이 모두 전국 평균보다 낮아 이 기준을 지키기 수월한 편에 속한다. 다만 렌트비 상승 속도가 집값보다 빠른 만큼, 렌트로 계속 지낼 계획이라면 이 흐름이 몇 년 더 이어질지도 함께 지켜볼 필요가 있다.

대출 종류도 확인할 부분이다. 다운페이먼트가 20%에 못 미쳐도 접근 가능한 대출 상품이 있는데, 이 경우 모기지 보험료가 매달 추가로 붙는다. 버팔로처럼 진입 가격이 낮은 지역은 이런 상품을 활용하면 초기 목돈 부담을 줄이면서도 매매로 넘어갈 수 있는 여지가 있다. 다만 매달 실제 지출이 얼마나 늘어나는지는 렌더별로 다르므로 여러 곳에서 견적을 받아 비교해야 한다.

거주 기간도 함께 봐야 한다. 앞으로 오래 버팔로에 머물 계획이라면 지금처럼 매매 부담이 상대적으로 가벼운 시기가 오히려 기회로 보일 수 있다. 학군을 보고 정착하는 가정이라면 GreatSchools나 Niche에서 관심 있는 주소의 배정 학교 등급을 다시 확인해 보는 것이 좋다. 학군 경계는 자주 바뀐다. 반대로 몇 년 안에 다른 지역으로 옮길 가능성이 있다면 클로징 비용을 감안했을 때 렌트를 유지하는 편이 안전할 수 있다.

집값이 제자리라는 인상은 절반만 맞는 이야기다. 실제로는 완만하게 오르고 있고, 렌트비가 그보다 조금 더 빠르게 오르고 있을 뿐이다. 이 차이를 알고 나면 판단 기준이 더 분명해진다. 이 내용은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 상담해 보기 바란다.