뉴어크에서 상담을 하다 보면 리버스 모기지에 대해 잘못 알고 있는 경우를 자주 만난다. 집을 대출기관에 넘기는 것 아니냐거나, 빚만 쌓이다가 자녀가 다 떠안게 되는 것 아니냐는 질문이 대표적이다. 이런 오해를 하나씩 풀어드리고 나면 표정이 한결 편해지시는 걸 보게 되는데, 이번 글에서 그 내용을 정리해보려 한다.

우선 소유권부터 짚으면, 리버스 모기지를 받아도 집의 소유권은 그대로 본인에게 남는다. 이 상품은 62세 이상 주택소유자가 본인 소유 주택의 지분을 담보로 대출을 받는 구조일 뿐, 집을 대출기관에 넘기는 게 아니다. 이걸 쉽게 말하면, 매달 갚는 일반 모기지와 반대로 오히려 대출기관으로부터 일시불, 월지급, 신용한도 중 하나로 자금을 받는 방식이다. 원리금은 집을 팔거나, 소유자가 사망하거나, 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 상환된다. 연방주택청이 보증하는 HECM이 가장 대표적인 유형이다. 자금을 받는 방식도 일시불, 월지급, 신용한도 중에서 상황에 맞게 고를 수 있다.

두 번째 오해는 상속 문제다. non-recourse 대출 구조 덕분에 훗날 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 FHA 보증으로 상속인이 그 차액을 갚아야 할 의무는 없다. 다만 이 부분에서 함께 알아둘 점이 있다. 시간이 지날수록 대출 잔액에 이자가 계속 붙으면서 주택 지분은 줄어들고, 그만큼 자녀에게 남길 상속 자산도 줄어들 수 있다는 사실이다. 오해를 풀어드리는 것과 장점만 강조하는 것은 다르므로, 이 부분은 반드시 함께 짚어야 한다.

뉴어크가 속한 뉴캐슬 카운티의 중위 주택가격은 39만5000달러 수준이다(Redfin, 2026년 2월 기준). 오랜 기간 집을 보유해온 가구라면 이만한 규모의 지분을 갖고 있는 셈이다. 뉴캐슬 카운티의 실효 재산세율은 중위 기준 약 0.67% 수준으로(Ownwell), 델라웨어 주 안에서는 상대적으로 높은 편에 속한다. 다만 델라웨어는 주 차원의 판매세가 없고 사회보장연금에도 세금을 매기지 않아, 은퇴 후 전체 생활비 부담을 따질 때는 이런 요소도 함께 고려해볼 만하다. 용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 된다. 리버스 모기지를 받은 뒤에도 이 재산세와 주택보험료는 소유자가 계속 납부해야 하는 의무이며, 이를 감당하지 못하면 채무불이행으로 집을 잃을 위험이 있다.

비용 측면의 오해도 짚어야 한다. 오리지네이션 수수료와 모기지보험료(초기 약 2%대, 연 0.5% 수준), 클로징비용까지 더해지면 초기 비용이 일반 모기지보다 높은 편이라는 점은 사실이다. 델라웨어는 65세 이상 인구가 전체의 20%를 넘어 전국에서도 고령 인구 비중이 높은 주에 속한다(WHYY, actsretirement). 은퇴 인구가 많은 만큼 이런 오해와 궁금증도 자주 마주치게 된다.

세 번째로 자주 듣는 오해는 자격 요건에 관한 것이다. 신용점수가 낮으면 아예 신청조차 안 된다고 알고 계신 분들이 있는데, 실제로는 최소 62세 이상, 주 거주지 요건, 재산세와 보험료를 계속 낼 수 있는지 확인하는 재정능력 평가가 핵심 기준이다. 기존 모기지 잔액이 남아 있어도 리버스 모기지 대출금으로 상환 가능한 수준이면 신청할 수 있다는 점도 함께 알아두면 좋다.

HECM 신청 전에는 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 하고, 고령층을 노린 리버스 모기지 사기도 실제로 존재하는 만큼 서두르지 말고 가족과 충분히 상의한 뒤 결정해보기 바란다. 오해를 풀고 나서도 실제 신청 여부는 각 가정의 재정 상황과 앞으로의 계획에 따라 달라질 수 있으므로, 여유를 두고 판단해보는 것이 될 수 있으며, 궁금한 점은 상담 과정에서 빠짐없이 질문해보기 바란다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.