28만3386달러. 오거스타의 평균 주택가치다(Zillow, 2026년 5월 31일 기준, 전년 대비 0.7% 하락). 은퇴 후 의료비 지출에 대비해 이 지분을 미리 활용할 방법이 없는지 묻는 문의가 있었다. 갑작스러운 치료비나 요양비를 대비해 현금 여력을 만들어두고 싶다는 것이었다.

이럴 때 검토되는 방법이 리버스모기지다. 62세 이상 주택 소유자가 본인 소유 주택의 지분을 담보로 자금을 받는 상품이다. 매달 갚아나가는 일반 모기지와 반대로, 대출기관에서 일시불, 월지급, 신용한도 중 선택해 자금을 받는다. 연방주택청(FHA)이 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)이 대표적인 형태다.

신용한도(line of credit) 방식은 당장 쓰지 않아도 시간이 지날수록 사용 가능한 한도가 늘어나는 구조라, 의료비처럼 언제 필요할지 모르는 지출에 대비하는 용도로 자주 언급된다. 다만 활용 가능한 금액은 지분 전액이 아니라 나이와 금리, 주택 가치에 따라 정해지는 비율만큼이다.

의료비는 예측하기 어렵다는 특징이 있다. 어떤 해에는 거의 쓰지 않다가 갑자기 큰 금액이 필요해지기도 한다. 신용한도 방식은 쓰지 않은 만큼 한도가 유지되거나 시간이 지나면서 늘어나는 구조라 이런 불확실성에 대응하기에 적합하다는 평가를 받는다. 다만 이 방식도 결국 대출이라는 점은 달라지지 않고, 실제로 사용한 금액에는 이자와 보험료가 계속 붙는다.

메디케어가 의료비 전체를 감당해주지 않는다는 점도 함께 고려할 부분이다. 처방약이나 장기요양처럼 메디케어 보장 범위 밖에 있는 항목은 별도로 준비해야 하는데, 리버스모기지로 확보한 신용한도가 이런 공백을 메우는 용도로 쓰이는 경우가 많다. 다만 장기요양보험처럼 애초에 이런 상황을 위해 설계된 상품과 비교해 보는 절차도 필요하다.

메인 평균 실효 재산세율은 1.10% 수준이다(중위 주택가치 26만6400달러 기준 연간 재산세 2926달러, propertytaxrates.org). 리버스모기지를 받은 뒤에도 재산세와 보험료는 계속 본인이 납부해야 한다. 의료비 대비 목적으로 자금을 확보했더라도, 이 납부 의무를 소홀히 하면 채무불이행 위험으로 이어질 수 있다.

비용도 짚어야 한다. 오리지네이션 수수료, 모기지보험료, 클로징비용까지 더하면 일반 모기지보다 초기 부담이 크다. non-recourse 구조라 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 상속인이 초과분을 갚을 필요는 없지만, 지분이 매년 줄어드는 만큼 자녀에게 물려줄 자산도 함께 줄어든다.

메인은 65세 이상 인구가 전체의 23.5%로, 미국 전체 평균 18%보다 높다(메인주정부 자료, 2024년 기준). 전국에서 고령 인구 비중이 높은 주 중 하나인 만큼, 의료비 대비 목적의 리버스모기지 문의도 다른 지역보다 흔한 편이다.

신청을 서두르기보다, 앞으로 몇 년간 예상되는 의료비 규모를 먼저 가늠해보고 그에 맞는 금액만큼만 활용하는 편이 안전하다. 필요 이상으로 지분을 미리 꺼내 쓰면 정작 나중에 더 큰 지출이 생겼을 때 활용할 여력이 줄어들 수 있다.

• 초기 비용(오리지네이션 수수료, 모기지보험료 등)이 일반 모기지보다 높다
• 재산세와 보험료는 계속 본인이 납부해야 하며 밀리면 채무불이행 위험이 있다
• 지분이 줄어드는 만큼 상속 자산도 함께 줄어들 수 있다
• 신청 전 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 한다

오거스타처럼 겨울이 긴 지역은 난방비나 제설 등 계절에 따른 유지비도 함께 고려해야 한다. 의료비만 따로 떼어 계산하기보다, 계절별로 달라지는 전체 생활비 흐름 안에서 리버스모기지로 확보한 자금을 어떻게 배분할지 미리 그려보는 편이 실질적인 도움이 된다.

HECM 신청 전에는 HUD 승인 상담기관의 의무 상담을 거쳐야 한다. 의료비 대비라면 장기요양보험 등 다른 대안과 함께 비교해보는 것도 필요하다. 가족과 충분히 상의한 뒤 결정하는 것이 안전하다.