렉싱턴에서 만난 한 은퇴자분은 매년 늘어나는 재산세 고지서를 볼 때마다 부담을 느낀다고 하셨습니다. 은퇴 후 고정 수입은 줄었는데 세금과 생활비는 그대로이니 걱정이 클 수밖에 없습니다. 이런 상황에서 자연스럽게 떠오르는 질문이 집에 쌓인 지분을 활용할 방법은 없을까일 것입니다.

그렇다면 리버스모기지는 어떤 구조일까요. 62세 이상 주택소유자가 본인 소유 주택의 지분을 담보로 대출기관으로부터 자금을 받는 상품입니다. 일반 모기지처럼 매달 갚는 것이 아니라 오히려 일시불, 월지급, 신용한도 형태로 자금을 받고, 대출 원리금은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 상환됩니다. 대표적인 상품이 연방주택청이 보증하는 HECM입니다.

그렇다면 렉싱턴의 시세와 세금은 어느 정도일까요. 최근 렉싱턴 주택의 전형적 가치는 33만 6762달러 수준입니다(Zillow, 2026년 6월 기준, 전년 대비 3.0% 상승). 켄터키주의 실효 재산세율은 0.75% 수준으로 전국 평균보다 낮은 편입니다(Tax Foundation, 2026년 기준). 다만 세율이 낮다고 해서 매년 납부해야 하는 의무가 없어지는 것은 아니라는 점을 기억해 두시면 좋겠습니다. 다른 주에서 렉싱턴으로 이주해 오신 분이라면 이전 거주지의 세금 기준으로 판단하다가 놓치는 부분이 있을 수 있으니, 이사 전 실제 재산세 고지서 수준을 미리 확인해 보시면 좋겠습니다.

그렇다면 자금은 어떤 방식으로 받을 수 있을까요. 목돈이 필요하면 일시불로, 매달 일정 금액이 필요하면 월지급 방식으로, 필요할 때마다 꺼내 쓰고 싶다면 신용한도 방식으로 받으실 수 있고, 이를 섞어서 받는 것도 가능합니다. 어떤 방식이 맞는지는 앞으로의 생활비 계획에 따라 달라지니 상담 과정에서 충분히 여쭤보시면 좋겠습니다.

그렇다면 리버스모기지를 받으면 재산세를 안 내도 될까요. 그렇지 않습니다. 리버스모기지는 재산세와 보험료 납부 의무를 없애 주는 상품이 아니라, 오히려 이를 계속 낼 수 있는지 심사하는 재정능력 평가를 통과해야 신청할 수 있습니다. 여기에 오리지네이션 수수료와 모기지보험료(MIP, 초기 약 2%대 + 연 0.5%), 클로징비용까지 더해지면 초기 비용도 일반 모기지보다 높은 편입니다(CFPB).

그렇다면 위험 요소는 무엇일까요. 재산세, 보험료, 유지비를 계속 내지 못하면 채무불이행으로 이어져 집을 잃을 위험이 있습니다. 또한 시간이 지날수록 대출 잔액이 늘어나 지분이 줄어드는 만큼, 자녀에게 물려줄 자산도 함께 줄어들 수 있습니다. 이자와 보험료가 매달 잔액에 더해지기 때문에 처음 예상했던 것보다 지분이 더 빨리 줄어들 수도 있다는 점을 함께 말씀드립니다. 다만 HECM은 non-recourse loan 구조라서 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 FHA 보증 덕분에 상속인이 차액을 갚을 필요는 없습니다.

그렇다면 신청 전에 꼭 거쳐야 하는 절차는 무엇일까요. HUD 승인 상담기관과의 의무 상담입니다. 이 상담은 상품 구조와 대안을 충분히 이해했는지 확인하는 과정이며, 고령층을 노린 리버스모기지 사기도 실제로 있는 만큼 신중하게 거쳐야 할 절차입니다. 또한 재산세와 보험료를 앞으로도 계속 낼 수 있는지를 확인하는 재정능력 평가도 통과하셔야 하니, 상담 전에 매달 고정 지출과 예상 수입을 미리 정리해 두시면 도움이 됩니다.

재산세 부담을 덜고 싶은 마음은 충분히 이해가 되지만, 리버스모기지가 모든 상황에 맞는 해답은 아닐 수 있습니다. 집을 줄여 이사하거나 일반 홈에쿼티론을 활용하는 방법도 함께 고려해 볼 만합니다. 각 방법마다 장단점이 다르니 여러 대안을 나란히 놓고 비교해 보시길 권해 드립니다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 신청 전에는 HUD 상담사와 충분히 이야기를 나누고 가족과도 함께 상의해 보시기 바랍니다.