피닉스에서 집을 알아보는 한인 가정들과 이야기를 나누다 보면 가장 먼저 나오는 질문이 하나 있습니다. 지금 대출을 받으면 이자가 얼마나 나오느냐는 것입니다. 렌트로 몇 년 더 버틸지, 지금 계약서에 서명할지를 가르는 갈림길에서 이 숫자 하나가 큰 무게를 갖는다는 것을 오랫동안 지켜봐 왔습니다.

모기지 금리는 은행이 임의로 정하는 숫자가 아닙니다. 가장 크게 영향을 미치는 것은 10년물 국채 수익률로, 모기지 대출 상품의 가격이 여기에 연동되어 움직이는 구조입니다. 여기에 연방준비제도(Fed)의 기준금리 방향, 최근 발표되는 인플레이션 지표, 그리고 이 대출들을 사고파는 MBS(주택저당증권) 시장의 수요와 공급까지 겹쳐지면서 매주, 때로는 매일 금리가 조금씩 움직입니다.

Freddie Mac의 PMMS 조사를 기준으로 보면 30년 고정 모기지 평균 금리는 6%대 중후반 수준에서 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 15년 고정은 이보다 낮아 대략 0.5~0.7%포인트 정도 아래에서 움직이는 경우가 많은데, 상환 기간이 짧을수록 대출 기관이 부담하는 위험이 줄어들기 때문입니다. 다만 이 수치는 매주 변동하는 평균치이므로, 실제 견적을 받아보시는 것을 권해드립니다.

• 10년물 국채 수익률의 움직임
• 연준 기준금리와 통화정책 방향
• 인플레이션 지표 발표 결과
• MBS 시장의 수요와 공급
• 개인 신용점수, DTI, 다운페이먼트 비율

15년과 30년 사이에서 고민하시는 분들도 많습니다. 15년 고정은 총 이자 부담이 크게 줄어드는 대신 월 상환액이 높아지고, 30년 고정은 월 부담을 낮춰 현금흐름에 여유를 주는 대신 전체 이자 총액이 늘어납니다. 자녀 학비나 은퇴 준비 시점을 함께 고려해 선택하시는 분들을 많이 봐왔습니다.

ARM, 즉 변동금리 상품을 문의하시는 분들도 늘고 있습니다. 초기 몇 년간은 고정금리보다 낮은 이자로 시작하지만, 이후에는 시장 금리에 따라 조정되기 때문에 5년 안팎으로 이사나 재융자 계획이 있는 경우에 적합한 편입니다. 반대로 오래 거주할 집이라면 고정금리 쪽이 마음 편한 선택이 될 수 있습니다.

신용점수는 실제로 받는 금리에 상당한 차이를 만듭니다. 740점 이상의 우수한 신용을 가진 경우와 620점대에 머무는 경우 사이에는 대출 조건 자체가 달라지고, 전체 상환 기간 동안 누적되는 이자 차이도 적지 않습니다. 다운페이먼트 비율과 DTI(소득 대비 부채 비율) 역시 함께 심사되기 때문에, 신용점수 하나만으로 결과를 단정하기는 어렵습니다.

피닉스는 최근 몇 년 사이 타주에서 유입된 인구가 꾸준히 늘면서 매물과 대출 수요가 함께 움직이는 지역입니다. 한인 가정이라면 대출 신청 전에 최소 6개월 정도는 신용카드 사용률을 낮추고 연체 기록을 정리해두는 것이 유리합니다. 여러 렌더에서 견적을 비교해보는 것도 실질적인 이자 절감으로 이어지는 경우를 여러 번 보았습니다.

금리는 앞으로도 경제 지표 발표에 따라 오르내림을 반복할 가능성이 있습니다. 지금 시점의 숫자에 너무 얽매이기보다는, 본인의 재정 상태와 거주 계획에 맞는 대출 구조를 찾는 것이 장기적으로 더 중요하다고 생각합니다.