최근 뉴스에서 고령층을 노린 리버스 모기지 관련 사기 사건을 접하고 상담을 요청한 고객이 있었다. 이런 상품 자체가 위험한 것은 아닌지, 아니면 뉴스에 나온 사례처럼 악용하는 일부 업체가 문제인 것인지 헷갈린다는 것이었다. 순서대로 짚어보면 답이 나온다.

리버스 모기지는 62세 이상 주택 소유자가 본인 소유 주택의 지분을 담보로 대출받는 상품이다. 일반 모기지와 반대로 매달 갚는 게 아니라 대출기관으로부터 일시불, 월지급, 신용한도 방식으로 자금을 받는 구조이며, 원리금은 집을 팔거나 소유자가 사망하거나 더 이상 주 거주지로 쓰지 않을 때 상환된다. 가장 대표적인 상품은 연방주택청(FHA)이 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)으로, 연방정부가 보증하는 유일한 리버스 모기지 유형이다. 상품 자체는 연방기관의 감독을 받는 제도권 금융상품이지만, 이를 파는 과정에서 일부 업체가 과장 광고나 불완전판매를 하는 사례가 뉴스에 오르내리는 것이다.

캔자스시티, 캔자스주 쪽의 시장 상황을 보면, Zillow 기준 2026년 3월 31일 시점 평균 주택가치는 19만 8195달러로 1년 전보다 1.0퍼센트 올랐다. 이 점은 유리하지만, 캔자스주의 재산세 부담은 부담이 될 수 있다. 캔자스의 평균 실효 재산세율은 카운티마다 차이가 있지만 대략 1.2에서 1.5퍼센트 수준으로 전국 평균보다 높은 편에 속한다. 리버스 모기지를 받은 뒤에도 재산세와 보험료는 소유자가 계속 내야 하므로, 이 부담을 감당할 수 있는지가 핵심 확인 사항이다.

확인해야 할 항목을 순서대로 짚어보면 크게 세 가지다. 첫째, 상담을 진행하는 상대가 HUD 승인 상담기관인지 확인하는 것이다. HECM은 신청 전 반드시 이 기관의 의무 상담을 거쳐야 하는데, 이 절차 자체가 소비자를 보호하기 위한 장치다. 둘째, 계약서에 나온 수수료 구조를 꼼꼼히 살피는 것이다. 오리지네이션 수수료와 모기지보험료, MIP는 초기 약 2퍼센트대에 연 0.5퍼센트 수준으로, 초기 비용이 일반 모기지보다 높다는 점을 미리 알고 있어야 한다. 셋째, 재정능력 평가를 통과할 수 있는지, 즉 재산세와 보험료를 앞으로도 감당할 수 있는지 스스로 점검하는 것이다.

이 점은 유리하지만 저 점은 부담이 될 수 있다는 식으로 균형 있게 보면, 장점은 매달 상환 부담 없이 생활비나 의료비에 쓸 현금흐름을 확보할 수 있다는 것이고, HECM이 non-recourse 구조라 집값이 대출잔액보다 낮아지더라도 FHA 보증 덕분에 상속인이 초과분을 갚을 필요가 없다는 것이다. 반대로 단점은 시간이 지날수록 집의 지분이 줄어 자녀에게 물려줄 자산이 감소할 수 있다는 점, 그리고 재산세나 보험료를 계속 내지 못하면 채무불이행 위험이 있다는 점이다.

캔자스주는 2024년 기준 65세 이상 인구가 전체의 17.9퍼센트를 차지하는 것으로 나타나, 은퇴 인구 관련 상담 수요가 꾸준한 지역이다. HUD 승인 상담은 보통 전화나 화상으로 한 시간 남짓 진행되며, 상담사는 신청자의 재정 상태와 다른 대안까지 함께 짚어준다. 이 과정에서 신청자가 내용을 이해했다는 확인서를 받아야 실제 대출 신청으로 넘어갈 수 있다. 상담 비용은 기관마다 다르지만 대체로 소액이거나 소득 수준에 따라 면제되기도 한다. 뉴스에 나온 사기 사례는 상품 자체의 문제라기보다는 불완전판매나 악의적 권유의 문제인 경우가 많다. 소비자금융보호국(CFPB)이 안내하는 경고 신호를 함께 확인해두면 도움이 된다.

• 공짜라며 접근하거나 계약을 서두르게 하는 경우
• HUD 승인 상담을 생략해도 된다고 안내하는 경우
• 다른 투자 상품 가입을 함께 권유하는 경우
• 대출 조건을 문서 없이 구두로만 설명하는 경우

이런 신호가 보이면 일단 멈추고 HUD 승인 상담기관이나 가족에게 먼저 확인해보는 것이 안전하다. 그런 만큼 HUD 승인 상담을 반드시 거치고, 가족과 충분히 상의한 뒤 신중하게 판단해 보기 바란다. 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.