최근 시장을 보면 브롱스에서 관리단이 특별부과금을 걷는 사례가 예년보다 눈에 띄게 늘고 있다. 이유 중 하나로 뉴욕시의 로컬로 97(Local Law 97)이 자주 거론된다. 이 조례는 연면적 2만5000제곱피트 이상 건물에 탄소배출 상한선을 두고, 초과분에 대해 톤당 268달러의 벌금을 매년 부과하는 구조다. 100톤을 초과하면 연간 2만6800달러의 벌금이 발생하는 셈이다.

2026년은 첫 이행연도 벌금이 실제로 부과되기 시작하는 해다. 2024년분 배출량 보고서는 BEAM 포털을 통해 2026년 3월 31일까지 제출됐고, 5월 1일 이후에는 뉴욕시 건물국(DOB)이 기준을 초과한 건물에 위반 통지서를 보내고 벌금 징수에 들어간다. 관리단이 선택할 수 있는 방법은 크게 세 가지, 관리비를 전반적으로 올리거나 일회성 특별부과금을 걷거나 콘도용 신용한도를 빌리는 방식이다. 어느 쪽이든 결국 세대주가 비용을 나눠 부담하게 된다.

제가 살펴본 사례 중에는 이런 규제 부담과 별개로 가격 상승세가 뚜렷한 곳도 있다. 브롱스 콘도 중간가는 2026년 5월 기준 32만5000달러로 1년 전보다 36.8% 오른 것으로 집계됐는데, 이 정도 상승폭은 거래량이 많지 않은 시장에서 특정 고가 거래가 평균을 끌어올렸을 가능성도 있어 그대로 받아들이기보다는 참고치로 보는 편이 안전하다. 실제 매물가 범위는 위치와 규모에 따라 25만에서 70만 달러로 넓게 형성되어 있다.

관리비는 브롱스 카운티 중간값이 월 700달러, 뉴욕시 전체 평균은 월 950달러로 나타난다. 관리비는 연평균 6%씩 오르는 추세여서, 지금 700달러인 관리비도 10년 뒤에는 상당폭 높아질 수 있다는 점을 계산에 넣어야 한다.

같은 브롱스 안에서도 어느 쪽인지에 따라 사정이 다르다. 리버데일처럼 상대적으로 신축이 많은 지역은 로컬로 97 기준을 이미 충족한 건물이 섞여 있는 반면, 오래된 건물이 몰린 지역은 앞으로 몇 년 안에 대규모 설비 교체가 몰릴 가능성이 크다. 매입 전 해당 건물의 준공 연도와 최근 에너지 성능 보고 결과를 관리단에 확인해 보는 것이 순서로 보인다.

확인할 항목은 최근 재무제표와 예산, 리저브 스터디, 계류 중인 특별부과금 여부, 로컬로 97 관련 대응 계획이다. 여기에 임대 세대 비율이 높은 단지는 비보증(non-warrantable) 콘도로 분류돼 대출 조건이 불리해질 수 있다는 점도 함께 봐야 한다.

임대 투자 관점에서 보면 브롱스는 맨해튼이나 브루클린보다 진입 가격이 낮아 렌트 수익률 계산에서 유리한 편으로 꼽힌다. 다만 로컬로 97 대응 비용이 관리비 인상이나 특별부과금으로 이어지면 순수익률이 예상보다 낮아질 수 있어, 매입 전 관리단의 에너지 개선 계획과 예산을 함께 확인해 두는 것이 안전하다.

브롱스는 지하철 접근성이 좋은 역세권과 그렇지 않은 지역의 렌트 수요 차이가 뚜렷한 편이다. 같은 예산이라면 역세권 콘도와 비역세권 콘도를 나란히 놓고 렌트 수요와 관리비 부담을 함께 비교해 보는 것이 실질적인 도움이 된다.

뉴욕시 밖에서 브롱스로 넘어오는 경우라면 뉴욕주 특유의 이전세(transfer tax)나 맨션세 같은 클로징 비용도 미리 계산해 두는 것이 좋다. 다른 주보다 클로징 비용 비중이 큰 편이라 총 투자금 계산에 착오가 생기기 쉽다.

관리단이 로컬로 97 대응 계획을 아직 세우지 않았다면, 벌금이 본격적으로 누적되는 시점에 갑작스러운 특별부과금으로 이어질 가능성도 염두에 두고 계약 전 미리 확인해 두어야 한다. 작은 확인 하나가 몇 년 뒤 큰 비용 차이로 이어질 수 있다.

이 내용은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가와 관리단 서류 검토가 가능한 변호사 상담을 권한다.