일리노이주가 지난 3월 새로 내놓은 IHDA액세스홈(IHDAccess Home) 프로그램부터 짚어볼 필요가 있다. 첫 주택구매자에게 매매가의 6%, 최대 1만5000달러까지 다운페이먼트와 클로징 비용을 무이자로 지원하고, 10년을 거주하면 상환 의무 자체가 사라지는 구조다.

알링턴하이츠에서 이 지원이 실제로 얼마나 도움이 될지 계산해보자. 질로우 홈밸류 기준 이 지역의 주택가치는 40만1290달러 수준이다. 이 가격 기준 6%면 2만4077달러가 되는데, IHDA 지원 상한인 1만5000달러를 채워도 나머지 다운페이먼트는 자비로 마련해야 한다.

대출 구조 자체는 전국 공통이다. FHA는 신용점수 580 이상 3.5% 다운, 500에서 579는 10% 다운이 필요하다. 컨벤셔널은 첫 주택구매자거나 지역 중위소득 80% 이하일 때 3%부터 가능하고, 다운이 20% 미만이면 PMI가 붙는다.

5% 다운으로 38만1225달러를 대출받는다고 하면, 프레디맥 기준 30년 고정 평균금리 6.6%를 적용했을 때 원리금만 매달 2436달러 안팎이다. 여기에 일리노이주 특유의 높은 재산세가 더해진다는 점은 반드시 짚어야 한다.

일리노이주 평균 실효 재산세율은 1.90% 안팎으로, 전국에서도 손꼽히게 높은 편이다. 연간 중간 재산세 부담은 2782달러 수준으로 집계되지만, 알링턴하이츠가 속한 쿡카운티는 이보다 높게 나오는 경우가 많다. 타주에서 오는 가정이라면 매달 나가는 원리금만 보고 예산을 짜다가 재산세에서 예상보다 큰 차이를 겪는 경우가 적지 않다.

IHDA액세스홈은 자금이 선착순으로 소진되는 구조라, 이전 IHDA 프로그램들도 몇 달 만에 지원이 마감된 사례가 있었다. 관심이 있다면 참여 렌더를 통해 신청 가능 여부를 서둘러 확인해보는 것이 좋다.

클로징 비용도 별도로 챙겨야 한다. 대출 원금의 2%에서 5% 사이가 일반적이니, 38만1225달러 대출 기준이면 7600달러에서 1만9000달러 사이가 다운페이먼트와 별도로 필요하다는 계산이 나온다. 여기에 일리노이는 재산세 에스크로 비중이 커서 매달 대출사에 내는 금액 중 세금 몫이 원리금 못지않게 크다는 점도 감안해야 한다.

단독주택을 노린다면 겨울철 난방비와 제설 비용도 고려해야 한다. 시카고 인근 교외 지역은 겨울이 길고 눈이 많은 편이라, 매물 상태나 보일러 연식까지 함께 확인해두면 입주 후 예상치 못한 지출을 줄일 수 있다.

신용점수는 이 지역 금리에도 그대로 반영된다. 최근 집계로는 760점 이상이 30년 고정 평균 6.66%, 700점대는 6.91%로 나타난다. myFICO 계산기 예시를 보면 30만 달러 대출 기준 620점대에서 760점 이상으로 올릴 때 월 156달러, 30년 누적 이자로 5만6103달러가 절감된다. 재산세 부담이 큰 일리노이에서는 금리 차이가 곧 매달 나가는 총액 차이로 이어지므로 신용 관리가 더 중요하다.

고정금리와 변동금리 중 어느 쪽을 택할지도 고민해야 한다. 30년 고정은 예산을 세우기 쉽지만, 5/1 ARM은 초반 5년만 고정금리를 적용한 뒤 1년마다 조정된다. 몇 년 안에 이사할 계획이 없다면 재산세 부담이 큰 지역일수록 고정금리로 총비용을 예측 가능하게 두는 편이 안전하다.

사전승인 서류는 신분증, 최근 급여명세서, 2년치 세금 신고서, 은행 계좌 내역서가 기본이다. 여기에 일리노이는 매달 대출사에 내는 금액에 재산세 에스크로가 포함되는 경우가 많아, 사전승인 단계에서 세금 에스크로까지 포함한 총 월 상환액을 미리 확인해두는 것이 좋다.

학군을 중요하게 보는 가정이 많은 지역이니 그레이트스쿨스 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해보기 바란다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 대출 담당자와 부동산 전문가 상담을 함께 받아보길 권한다.