처음 콘도를 사려는 분들 중에는 HOA 관리비를 그냥 건물 관리 비용 정도로만 여기는 경우가 많다. 리틀록에서 처음 콘도를 알아보던 한 가정도 그랬다. 다운타운 콘도 매물을 보고 매매가만 확인한 뒤 계약을 서두르려다가, 관리비 안에 마스터 보험료와 리저브펀드까지 포함되어 있다는 사실을 뒤늦게 알고 다시 예산을 계산해야 했다.

리틀록 다운타운의 대표적인 콘도 단지를 보면 관리비 수준을 가늠할 수 있다. 300 서드(300 Third)는 월 740달러, 리버 마켓 타워(River Market Tower)는 월 840달러 선의 HOA 관리비가 붙는다. 유닛 면적이 관리비 산정의 큰 비중을 차지하다 보니 같은 단지 안에서도 평형에 따라 금액이 갈린다. 전국적으로 콘도 관리비는 흔히 월 600달러에서 900달러 사이로 형성되는데, 센트럴 아칸소 지역은 대체로 이보다 낮은 편에 속한다.

이 숫자가 실제로 뜻하는 것은 단순하다. 콘도를 살 때는 매매가와 모기지 페이먼트뿐 아니라 매달 나가는 관리비까지 더한 총비용으로 예산을 짜야 한다는 것이다. 특히 다운타운 고층 건물처럼 엘리베이터와 로비, 주차 시설을 갖춘 단지는 관리비가 높게 형성되는 경향이 있다.

관리비 안에는 건물 외벽과 지붕 유지보수, 건물 전체 보험, 로비와 주차장 같은 공용시설 관리, 조경, 쓰레기 수거, 그리고 몇 년에 한 번 찾아오는 큰 수리에 대비한 리저브펀드가 함께 들어간다.

아칸소는 리저브펀드 적립이나 리저브 스터디를 법으로 의무화하지 않는다. Arkansas Property Owners Association Act는 이사회에 신의성실 의무를 지우고 있지만, 최소 적립 비율이나 조사 주기를 정한 조항은 없다. 결국 리저브펀드가 얼마나 탄탄한지는 각 조합의 재무제표를 직접 열어 봐야 알 수 있는 부분이다.

리저브펀드가 부족한 채로 방치된 단지는 지붕이나 배관 공사가 필요해지는 순간 특별부과금이 갑자기 부과될 수 있다. 모기지 대출기관 역시 조합의 연체율과 리저브 비율, 소송 이력을 함께 심사하기 때문에 재무 상태가 부실한 조합은 non-warrantable condo로 분류되어 대출이 거절될 수 있다.

첫 콘도 구매자가 흔히 하는 또 다른 오해는 CC&R과 bylaws를 대수롭지 않게 넘기는 것이다. 이 서류에는 반려동물 마릿수, 임대 가능 여부, 리모델링 절차까지 구체적으로 담겨 있는데, 나중에 렌트를 놓거나 반려동물을 들이려다 규정에 막히는 경우가 적지 않다. 실거주 목적이든 렌트 수익을 노린 투자 목적이든 계약서에 서명하기 전에 이 서류부터 받아 읽어보는 습관이 필요하다.

한인 가정이 관심을 두는 학군 인근 콘도를 찾는다면 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀔 수 있으니 구매 전 해당 주소에 실제 배정되는 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 다른 주에서 리틀록으로 이주하는 경우라면 이전 거주지와 재산세, 보험료 산정 방식이 다를 수 있다는 점도 함께 계산해 보는 것이 좋다.

렌트 수익을 목적으로 다운타운 고층 콘도를 알아보는 투자자라면 740달러에서 840달러 수준의 관리비가 임대 순수익에 미치는 영향을 미리 계산해 보는 것이 좋다. 임대료를 높게 받을 수 있는 지역이라 해도 관리비와 재산세, 보험료를 뺀 뒤 실제로 남는 금액이 얼마인지 따져보지 않으면 수익률을 과대평가하기 쉽다. 여기에 리저브펀드가 부족한 단지를 골랐다가 입주 몇 년 만에 특별부과금을 물게 되면, 애초에 계산했던 수익률은 크게 흔들릴 수 있다는 점도 함께 고려해야 한다.

결국 처음 콘도를 사는 입장이라면 매매가 옆에 적힌 관리비 숫자만 보지 말고, 그 관리비 안에 무엇이 포함되어 있는지, 리저브펀드는 얼마나 쌓여 있는지를 먼저 확인해 보는 것이 좋다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 함께 조합 서류를 검토해 보기 바란다.