지난 5년간 리틀록에서 주택가치는 연평균 4.1%씩 올랐다. 2020년에 25만달러를 주고 산 집이 2026년 현재 약 30만5000달러 수준이 됐다는 뜻이다. 이 숫자가 말해주는 것은 단기 시세 차익보다 오래 붙들고 있을수록 유리했던 시장이라는 점이다. Zillow의 ZHVI 기준으로 현재 도시 평균 주택가치는 22만2779달러이고, 1년 전보다는 3.4% 올랐다. 매물이 접수된 뒤 계약이 걸리기까지 걸리는 시간은 평균 34일 안팎으로, 여전히 활발하게 거래되는 흐름이다.

이 흐름을 뒷받침하는 배경에는 탄탄해지는 고용 시장이 있다. 리틀록 메트로 지역의 취업자 수는 38만명으로 사상 최고치를 기록했고, 1년 전보다 4200명, 2020년 1월과 비교하면 거의 4만명이 늘었다. 최근 5년간 이 지역의 GDP 성장률은 26% 수준으로, 멤피스나 캔자스시티보다 앞섰고 전국에서도 손꼽히는 편이다. 리틀록 항만을 중심으로 물류와 제조업 일자리가 계속 늘고 있는 점도 장기적으로 눈여겨볼 요인이다. 인구 역시 2010년 이후 5.6% 늘어난 20만4000명 안팎을 유지하고 있어, 급격한 유입은 아니지만 완만하게 커지는 도시라고 볼 수 있다.

제가 살펴본 사례 중에는 처음에는 렌트로 시작했다가 2~3년 뒤 같은 동네에서 매매로 전환한 한인 가정이 여럿 있었다. 초반에 학군과 동네 분위기를 충분히 익힌 뒤 결정을 내렸다는 공통점이 있었다. 리틀록은 힐크레스트나 웨스트 리틀록처럼 학군 평가가 좋은 지역과 그렇지 않은 지역의 격차가 뚜렷한 편이라, 학교 배정 구역을 먼저 확인한 뒤 동네를 좁혀가는 방식이 효율적이다. 다만 학군 경계는 시간이 지나며 바뀔 수 있으므로 계약 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

다른 주에서 옮겨오는 가족이라면 아칸소의 재산세율이 전국 평균보다 낮은 편이라는 점은 반가운 소식이지만, 보험료나 학군별 추가 세금은 지역마다 다를 수 있으니 카운티 세무 부서에 확인해 두는 편이 안전하다. 한국에서 막 건너와 처음 정착하는 분들에게는 리틀록의 생활비 자체가 크게 부담스럽지 않은 수준이라는 점도 참고할 만하다.

투자를 염두에 둔 분들에게는 임대 수익률 계산이 특히 중요하다. 이 지역 평균 렌트는 월 1067달러 수준이고, 앞서 언급한 22만2779달러를 기준으로 계산하면 총임대수익률은 5%대 중반이 나온다. 캡레이트나 1% 룰 같은 간단한 지표로 걸러보면 나쁘지 않은 편이지만, 실제 캐시온캐시 리턴은 대출 조건과 관리비, 공실 기간에 따라 크게 달라질 수 있다는 점을 함께 고려해야 한다. 과도한 레버리지나 재산세 재평가로 인한 부담 증가도 장기 보유 전략에서는 반드시 짚어야 할 리스크다.

대출을 끼고 접근한다면 30년 고정 모기지 평균 금리가 6.6% 안팎이라는 점을 감안해 장기 보유 기간 동안의 총 상환 부담을 미리 그려보는 편이 좋다. 5%대 중반의 임대수익률은 나쁘지 않은 편이지만, 과도한 레버리지로 매입했다가 공실이 길어지거나 금리가 다시 오르면 캐시온캐시 리턴이 순식간에 마이너스로 돌아설 수 있다. 아칸소는 재산세율 자체는 낮지만 카운티마다 재평가 주기가 달라 매입 전 확인이 필요하고, 오래된 주택이 많은 힐크레스트 같은 동네는 유지보수 비용을 넉넉하게 잡아 두는 편이 안전하다. 장기 보유 전략일수록 이런 비용 항목을 꼼꼼히 계산해 두는 것이 결국 수익률을 지키는 길이다.

긴 안목으로 보면 리틀록은 화려한 급등보다 꾸준한 우상향을 보여온 시장에 가깝다. 서두르기보다는 학군과 동네를 충분히 살펴본 뒤 오래 보유할 수 있는 매물을 고르는 편이 현실적인 선택으로 보인다. 이 글에서 다룬 수치와 전망은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 개별 상황을 상담해 보기 바란다.