지난주 프레디맥 발표를 보면 30년 고정 모기지 평균 금리가 6.6%대에서 움직이고 있다. 6.55%에서 6.72% 사이를 오가는 수준인데, 이 숫자 하나가 댈러스에서 처음 집을 알아보는 분들의 월 상환액을 좌우한다. 금리가 0.1%포인트만 움직여도 30만 달러대 대출에서는 매달 몇십 달러씩 차이가 난다.

레드핀 자료를 보면 지난 5월까지 3개월 기준 댈러스 시 중위 주택가격은 49만9000달러로 전년 대비 9.8% 올랐다. 다만 같은 시 안에서도 어느 쪽인지에 따라 사정이 다르다. 다운타운 인근 콘도와 노스댈러스 단독주택은 가격대가 완전히 다르고, 한인 가정이 몰리는 지역은 학군 프리미엄이 붙어 중위가보다 높게 형성되는 경우가 흔하다.

모기지 대출 종류부터 짚어보면, FHA 대출은 신용점수 580 이상이면 다운페이먼트 3.5%로 시작할 수 있고 500에서 579 사이면 10%가 필요하다. 일반 대출(Conventional Loan)은 첫 주택구매자거나 지역 중위소득 80% 이하라면 3%부터도 가능하지만, 보통은 5% 선을 많이 본다. 다운페이먼트가 20% 미만이면 PMI라는 모기지보험료가 매달 붙고, 20% 이상이면 이 비용이 면제된다.

텍사스는 주 소득세가 없는 대신 재산세가 높은 편이다. 전국 통계로 보면 텍사스 실효 재산세율은 1.6% 안팎으로, 전국 평균보다 높은 축에 든다. 타주에서 소득세를 내던 가정이라면 이 구조가 낯설 수 있는데, 집값에 매년 1.6% 안팎의 세금이 붙는다고 생각하면 월 상환액 계산에서 빠뜨리기 쉬운 부분이다.

첫 주택구매자라면 텍사스 주택금융청(TDHCA)의 My First Texas Home 프로그램을 살펴볼 만하다. 다운페이먼트의 최대 5%까지 지원하고, 대출 유형에 따라 상환이 면제되는 세컨드 리엔 또는 그랜트 형태로 지급된다. 신용점수 620 이상, 카운티별 소득 기준 충족, HUD 승인 홈바이어 교육 이수가 조건으로 붙는다. 텍사스 주택금융공사(TSAHC)도 비슷한 성격의 다운페이먼트 보조 그랜트를 운영하니 두 기관을 함께 확인해 보기 바란다.

사전승인(Pre-approval)은 오퍼를 넣기 전 단계에서 반드시 거쳐야 하는 과정이다. 소득, 부채, 신용점수를 바탕으로 대출 한도를 확인받는 절차인데, DTI(부채 대비 소득 비율)가 낮을수록 승인 폭이 넓어진다. 클로징 비용도 잊지 말아야 할 항목으로, 통상 대출액의 2에서 5% 수준이 별도로 들어간다.

오퍼가 받아들여진 뒤에는 금리를 고정하는 락인(Rate Lock) 절차와 감정평가(Appraisal), 주택검사(Home Inspection) 단계가 이어진다. 감정가가 계약가보다 낮게 나오면 차액을 현금으로 메우거나 셀러와 재협상해야 하는 경우도 있어, 이 부분을 미리 대출 담당자와 얘기해 두는 편이 안전하다. 여기에 매달 나가는 주택보험료도 상환액 계산에 함께 넣어야 실제 부담이 보인다.

댈러스는 렌트 수익을 보고 들어오는 투자 수요도 꾸준한 지역이다. 다만 임대 목적이라면 자가거주자 보험료보다 임대인 보험료가 더 높게 책정되고, 공실 기간의 현금흐름까지 함께 감안해야 한다. 무조건 오른다는 식의 단정적인 시세 예측은 피하고, 지역별 렌트 수요와 공급을 따로 확인해 보는 편이 안전하다.

학군은 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 세금과 모기지 조건은 카운티별로 달라질 수 있다는 점도 염두에 두면 좋겠다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 모기지 전문가와 상담해 보기 바란다.