댈러스 집값을 다시 확인해보다가 솔직히 조금 놀랐습니다.

예전에는 텍사스 하면 넓은 집을 비교적 저렴하게 살 수 있는 곳이라는 이미지가 강했는데, 이제는 그 말도 지역에 따라 상당히 달라졌기 때문입니다.

댈러스의 중위 주택가격은 2021년 초 약 32만 달러 수준이었습니다. 그런데 최근에는 43만 달러 안팎까지 올라왔습니다.

5년 동안 약 34% 상승한 셈입니다. 32만 달러짜리 집이 11만 달러가량 오른 것이니, 당시 집을 샀던 사람은 가만히 살기만 했는데 상당한 자산 상승을 경험한 셈입니다.

다만 전국 평균과 비교하면 댈러스만 유독 폭등한 것은 아닙니다. 같은 기간 미국 주택가격 상승률이 대략 35~45%였다는 점을 생각하면 댈러스는 오히려 평균의 하단에 가깝습니다. 숫자만 보면 크게 오른 것 같지만, 미국 전체가 함께 올라간 시장이었다는 뜻입니다.

연도별로 보면 흐름이 더 분명합니다. 2021년부터 2022년 상반기까지는 정말 뜨거웠습니다. 낮은 모기지 금리와 캘리포니아, 일리노이 등 타주에서 들어오는 인구가 겹치면서 집을 내놓으면 여러 명이 경쟁하는 상황도 흔했습니다. 웃돈을 얹고도 집을 사지 못했다는 이야기가 나올 정도였습니다.

하지만 2022년 하반기부터 금리가 오르면서 분위기가 달라졌습니다.

월 모기지 부담이 커지자 구매자들이 한발 물러났고, 2023년에는 일부 지역에서 가격이 제자리걸음을 하거나 소폭 하락하기도 했습니다.

이후 2024년부터 급등도 급락도 아닌 완만한 상승세가 이어지고 있습니다.

지역별 차이도 있습니다. 업타운이나 프레스턴 할로우처럼 직장 접근성과 생활환경이 좋은 지역은 여전히 수요가 강합니다.

반면 외곽 신도시는 신규 주택 공급이 많아 상대적으로 상승 속도가 느린 편입니다.

물론 학군이 좋은 프리스코, 플레이노, 코펠 같은 북부 교외 지역은 이미 가격이 상당히 올라, 더 이상 저렴한 댈러스 외곽이라고 부르기 어려워졌습니다.

댈러스 시장의 흥미로운 점은 오스틴과 다르게 움직였다는 것입니다. 오스틴은 팬데믹 기간 집값이 무서울 정도로 올랐다가 이후 큰 폭의 조정을 겪었습니다. 반면 댈러스는 상승폭이 상대적으로 작았던 대신 하락 충격도 크지 않았습니다. 화려하게 폭등하지는 않았지만 꾸준히 우상향한 시장에 가깝습니다.

집값 상승의 배경에는 일자리가 있습니다. 대기업들이 댈러스-포트워스 지역으로 본사나 주요 부서를 이전하면서 고소득 직장이 늘었습니다. 텍사스는 주 개인소득세가 없고 기업 친화적인 환경을 갖추고 있어 사람과 회사가 계속 들어왔습니다. 여기에 인구 증가 속도를 주택 공급이 완전히 따라가지 못하면서 가격이 올라갔습니다.

앞으로는 예전 같은 급등을 기대하기 어려울 수도 있습니다. 외곽 지역을 중심으로 신규 주택이 계속 지어지고 있고, 높은 금리도 구매력을 제한하고 있습니다. 그렇다고 집값이 크게 무너질 가능성도 현재로서는 높아 보이지 않습니다. 기업 이전과 인구 유입이 계속되는 한 수요가 쉽게 사라지지는 않기 때문입니다.

한인 가정 입장에서는 학군과 출퇴근 거리를 함께 봐야 합니다. 좋은 학군만 보고 북쪽으로 올라가다 보면 집값뿐 아니라 재산세와 출퇴근 시간까지 크게 늘어날 수 있습니다. 실거주 목적이라면 단기 가격 변동보다 최소 5년 이상 살 지역인지 따져보는 것이 더 현실적입니다.

결국 댈러스의 지난 5년은 조용한 듯하면서도 꽤 많이 올랐습니다. 폭등했다는 느낌은 덜하지만, 32만 달러가 43만 달러가 된 숫자를 보면 결코 작은 변화는 아닙니다.

이제 댈러스도 단순히 집이 싼 도시가 아니라, 안정적인 일자리와 꾸준한 수요가 가격을 받쳐주는 대도시 주택시장으로 변했다는 생각이 듭니다.